《物業管理條例》三十問
大家對《物業管理條例》了解多少呢?那么，下面是小編給大家整理的關于《物業管理條例》三十問，希望對大家有幫助。
1、什么是物業管理?為什么要制定《物業管理條例》?
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，故制定《物業管理條例》。
2、《物業管理條例》是一部怎么樣的法規?其分步施行有什么意義?
《物業管理條例》(國務院令第379號，以下簡稱《條例》于20xx年6月8日頒布，自20xx年9月1日起施行。
《條例》是我國第一部物業管理行政法規。
20xx年8月26日，國務院發布第504號令，對《物業管理條例》進行了修訂，將部分條款作了修改，并根據《物權》法的有關規定，將原來所稱的“物業管理企業”改稱“物業服務企業”，“業主臨時公約”改稱“臨時管理規約”，“業主公約”改稱“管理規約”。
3、如何理解物業管理中的基本概念——物業、業主?
物業，指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地。房屋的所有權人為業主。需要注意的是，將業主定義為“房屋所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。
4、如何認定業主的身份?
依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
5、物業管理活動由哪些機關負責管理監督?
國務院建設行政主管部門(即建設和住房保障部)負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
這里所稱“房地產行政主管部門”是一個籠統和靈活的稱呼，各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。
6、什么是物業管理區域?
物業管理區域是指只成立一個業主大會、相對獨立的、并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
7、什么是建筑物區分所有權?為什么要對建筑物區分所有權?
建筑物區分所有權，是指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對其專有部分的專有權與對共用部分的共有權的結合。
建筑物區分所有權的出現，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，一棟樓通常為眾多用戶、住戶所有，這就需要對建筑物區分所有權。因此，《物權法》適應現實的要求，確立了我國的建筑物區分所有權，即：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”
8、業主的建筑物區分的專有部分包括哪些?業主對專有部分享有哪些權利?
建筑物內的住宅、經營性用房等一般屬于建筑物區分的專有部分，建筑區劃內符合下列條件的房屋(包括整棟建筑物)，以及車位、攤位等特定空間，也應當認定為業主的建筑物區分的專有部分：
具有構造上的獨立性，能夠明確區分;
具有利用上的獨立性，可以排他使用;
能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專性于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為專有部分的組成部分。
業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
9、業主的建筑物區分的共有部分包括哪些?業主對共有部分享有哪些權利?
一般認為，建筑區劃內的以下部分，應當認定為業主的建筑區分的共有部分：
(1)建筑的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結構部分;
(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場及設施等。
建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利，同時承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。
10、業主轉讓建筑物區分的專有部分時，共有部分如何處理?
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
11、建筑區劃內的道路、綠地、公共場所等，如何歸屬?
建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
12、建筑區劃內的車位、車庫如何歸屬?
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合“應當首先滿足業主的需要”的規定。
13、承租人等物業使用人在建筑物區分所有權中處于什么地位?
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
14、業主在物業管理活動中享有哪些基本權利?
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
參加業主大會會議，行使投票權;
選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
監督業主委員會的工作;
監督物業服務企業發行物業服務合同;
對物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(10)法律、法規規定的其他權利。
15、業主在物業管理活動中需要履行哪些基本義務?
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
遵守管理規約、業主大會議事規則;
遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
按照國家有關規定交給專項維修資金;
按時交納物業服務費用;
法律、法規規定的其他義務。
16、哪些事項需要由業主共同決定?
下列事項由業主共同決定：
制定和修改業主大會議事規則;
制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
改建、重建建筑物及其附屬設施;
有關共有和共同管理權利的其他重大事項，如改革共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項。
決定上述第(5)項和第(6)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
17、在業主需要共同作出決定或分攤建筑物及其附屬設施的費用、分配建筑物及其附屬設施的收益時，專有部分面積和建筑物總面積分別如何計算?
專有部分面積和建筑物總面積，可能按照下列方法認定：
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
建筑物總面積，按照第(1)項的統計總和計算。
18、在業主需要共同作出決定時，如何確定業主人數和總人數?
業主人數和總人數可以按照下列方法認定：
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算。總人數，按照前項的統計總和計算。
19、哪些情況和資料應當向業主公開?
業主有權要求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料，起訴到法院的，人民法院應予支持：
建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;
管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;
物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;
建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;
其他應當向業主公開的情況和資料。
20、什么是業主大會?業主大會的基本職責是什么?
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
21、業主大會如何成立?
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。
同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
22、業主大會如何籌備?
業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。
籌備組應當做好下列籌備工作：
(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(2)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案);
(3)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
上述(1)-(4)項內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。
(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。
23、什么是物業管理規約?物業管理規約應包括哪些內容?其效力如何?
物業管理規約，以前稱作業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的有關物業使用、維護及其管理等方面行為的合同。物業管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
24、物業管理規約具有什么作用?
物業管理規約要求物業管理區域內全體業主共同遵守，能起到規范業主在物業管理活動中行為，維護全體業主整體權益的作用。例如, 物業管理規約規定不允許在小區內堆放易燃、易爆等危險物品，就是為了保證小區全體住戶的安全;又如物業管理規約規定對欠繳費用的業主，業主委員會和物業管理企業有權公布欠費名單催繳，是為了維護全體業主的利益，對欠費業主的約束。
25、什么是業主大會議事規則?議事規則應包括哪些內容?
業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，是對業主大會宗旨、組織體制、活動方式、成員的權利義務等內容進行記載的業主自律性文件。業主大會議事規則是全體業主意志的集體體現，是業主大會運作的基本準則和依據，業主大會、業主委員會和所屬的成員都必須嚴格遵守。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
26、召開業主大會會議前應做好哪些準備?
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
27、業主大會會議如何召開?
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。經20%以上的業主提議，或者發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式(如發放會議材料和選票等);但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主大會會議應當由業主委員會作書面記錄并存檔。
28、物業管理區域內業主人數較多時，如何推選業主代表參加業主大會會議?
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
29、業主可否委托代理人參加業主大會會議?
可以。但是需要以書面形式作出委托。
30、業主大會的職責有哪些?
業主大會履行以下職責：
(1)制定、修改管理規約和業主大會議事規則;
(2)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(3)選聘、解聘物業服務企業;
(4)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;
(5)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。
(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。