商業項目策劃書范文（精選17篇）
1. 商業項目策劃書范文 篇一
商業經營定位
一、航空路商業近況
根據航空路區域商鋪投資調查分析，當前航空路商業物業的總體經營業種分布區域化，商業達到成熟期，但業態不完善。新建樓盤的商業門面會成為投資者和生意人的熱眩原因歸結為兩方面，一是恩施州的投資客對目前恩施市場大環境十分看好，相對而言，對投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現有投資型產權商鋪較少，且航空路的商業區域化經營明顯。與航空路其他商業部分比較，本項目位置較好，弱勢在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環境、人氣不旺的小環境中脫穎而出，取得較好的經營與銷售業績，我司建議：
a、提前招商，引進品牌經營者入場(以金泰廣場招商策略類似);
b、內鋪實行返租，提供完善的“代租代管代收”服務，免除投資者后顧之憂;
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業經營定位闡述
商業主題定位：綜合性購物休閑中心
體現在商場的面積和業態的齊全
與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區，更體現購物樂趣
商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
從目前航空路當地已有商場物業及其所經營的商品類型分析，現時所經營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關的都已經形成區塊)，人流相對地較為集中，在此情況下，如果本項目仍然走“大眾化”經營路線，恐怕難以突圍而出;
本項目的形象應該切底地利用本項目周邊住宅區豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的'同類型配套、物業更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應。
經營主題：根據前期市場調查分析，項目經營商品主題的市場空間有六種：
(1)高檔次精品時尚購物店;
(2)綜合性超市;
(3)專業主題市場;
(4)休閑中心;
(5)中高檔餐飲機構;
(6)稍高檔次的娛樂城。
經營最終業態需根據商家進駐情況和招商情況確定。
三、商業推廣主題闡述：
提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項目的投資價值：
1、地段優越：項目處于航空路中心區，屬于成熟的商業區域。該區規劃起點高，有利于投資客戶產生認同感。
2、未來重心商圈：項目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動區域整體人流發展,加上本案住宅的實施，將進一步帶動項目價值的提升,將形成航空路的重心商業圈。
3、投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設成熟后的中心區價值預期比較，給客戶充分展現良好的升值前景。
4、經營品牌：由招商活動最后落實。
根據航空路當地商業調查所得，目前航空路商業經營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統一的、良好的商業經營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經營、各自為政，或是統一經營的商場由于產品缺乏特色、對消費者的承諾難以兌現，導致在日漸劇烈的商業競爭環境下，逐漸遭消費者遺棄。
我司建議由商業運作成熟的機構進行全面的商業布局規劃和物業管理，由此可在較大程度上確保本項目的商業經營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經營引導，并建立較高的商界知名度和消費者心目中的品牌知名度。
2. 商業項目策劃書范文 篇二
一、背景
1、廣闊的市場
XX校區擁有XX大學和民族大學兩所綜合性大學，學生總人數超過兩萬、而學生對于到非食堂性質的餐館就餐有很大的需求，所以XX校區有廣闊的服務市場。
2、健康，實惠，浪漫與溫馨
當代大學生突破傳統思想，對吃出健康有強烈要求、學生沒有自己的收入來源，實惠也是他們就餐的重要標準、背井離鄉，孤身一人求學異地，難免思鄉，他們需要一個能夠讓他們感覺到有家的感覺的地方。
3、打破市場平衡，搶占一席之地
由于校區周圍的各類餐館的經營者，大多為農民出身，缺少現代餐館的服務經營理念、他們簡單的把顧客的需要理解為只是產品的可口，沒有理解到顧客主體為大學生，有先進的觀念，有更多的需求，所以他們忽略了在提供可口的產品的同時附加產品———好的衛生，優質的服務，高雅的環境的重要性、由于校區各餐館主要是在主營產品的差異上進行競爭，如火鍋店與燒烤店的競爭，而忽視其他方面在擴大產品差異，進一步占有市場的重要性。
二、我們的餐館
在考察了校區周邊的餐館后，我們構想了一個中西餐館，以優質的服務，健康的產品，實惠的價格，為經營理念，配合以優雅的環境，將溫馨的家的概念引入XX校區、本餐廳以經營西餐為主，兼容中餐，引入西方飲食文化，突破XX校區傳統飲食結構、我們的目標是：經營中西餐，兼營糕點類業務，力爭在XX校區這個廣大的餐飲服務市場中占有一席之地。
三、產品
西式快餐如麥當勞，肯德基，可謂風靡整個中國，已經成為當代人的飲食風尚、雖然西餐并不適合中國人的飲食習慣和傳統飲食需求，但對于西餐這種進口產品產生的好奇感，能夠驅使他們去享受西餐。
我們所經營的西餐不僅僅包括西式快餐，更重要的是純正西餐，而中餐只是為了輔助西餐的經營，僅以經營精致中餐為主、由于餐廳的容量有限，主要針對四人型，兩人型進行設計菜的量，價格，食譜等，糕點的經營，以訂單式經營，打造校區，以此座位宣傳西餐廳的手段。
四、市場與競爭
1、市場
XX校區有兩萬多名學生，餐飲市場有很大的潛力可以開發，我們以情侶為主要的目標市場，作為校園第一家西式餐館的獨有性和在經營管理上的優秀，對目標市場有很大的吸引力，但是市場也存在著激烈的競爭。
2、競爭
我們的競爭來自于產品的差異化，如火鍋，燒烤，很多人對其情由獨鐘，由于這些餐館打入市場比較早，在顧客心里打下印記，部分餐館控制著市場的大部分份額，市場相對成熟，因此競爭十分激烈。
3、競爭優勢
時代性：吃西餐不僅是享受，也是潮流。
獨有性：校區一家純正西餐廳。
價格特點：確定適合學生身份的價格，吸引更多的顧客。
高質量：產品質量，衛生質量，環境質量。
管理猶豫性：用現代的管理理念來組織管理，營銷。
4、競爭策略
堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略。
堅持’不斷的實現產品的創新”為產品發展道路。
五、餐廳的組織框架(略)
六、風險及對策
1、風險
行業風險校區各色餐館眾多，競爭十分激烈。
經營風險產品創新速度太慢。
市場風險對市場不能準確分析，產品銷售不暢。
2、對策
A、堅持”高質量，優質服務，低價格”的市場競爭策略，廣泛宣傳我們的經營理念，讓廣大消費者打破”西餐的價格恐慌、由于很多消費者對于西餐更多的是一種好奇，所以不斷的推陳出新是應對風險的重要環節、消費者的消費不僅僅是物質享受，精神享受的要求越來越高、在消費者享受高質量產品，優質的服務的同時，體驗高雅的環境，音樂，咖啡香純的氣味，增加了消費者的附加產品，更加擴大了產品的差異，這是應對風險的關鍵。
七、財務分析
初步估算我們的餐廳需要的前期固定投入為38000，包括裝修費，水電費等，每月的固定投入8000，包括人力費用，房租等，預計每日有50人前來本餐廳，平均消費25元，每日流動資金700，每月利潤7500，所以本計劃可行。不確定性，蔬菜的價格上漲，人力費用的價格上漲造成的經營費用的上升。
3. 商業項目策劃書范文 篇三
第一部分 執行概要
1.企業基本情況
本公司是一家正在創建的專門從事個人形象設計的公司。隨著人們生活水平的不斷提高和改革開放的不斷推進，越來越多的人意識到提升個人形象著實有助于人際關系的改善和事業的成功。與目前已存在的面向名人和演員的形象設計公司不同，我們將市場定位于即將畢業的大學生和白領人士，以幫助他們實現職業形象的塑造。
為此，我們擬將公司設在高校和商業住宅密集的文一路上，這里的年輕人更能接受現代個性化的服務，并能保證他們方便地到本公司來進行包裝。
我們有著一群優秀的色彩、服飾專業設計師，能根據顧客的氣質風格、性格、喜好、經濟承受力，為顧客提供一套形象設計方案，并根據顧客要求建立長期服務關系。我們更有一群富有熱情并致力于經營這家公司的管理人員。是一名出色的營銷專家，她將出任公司的營銷主管；是一位財務方面的專家，她將出任本公司的財務主管。此外，我們還聘請了法律顧問。
2.投資安排
公司的創建需租用寫字樓200平方米，由于地處文一路，月租金為3萬元，連同裝修、設備費用共需投資50萬。幾位經理人員共投資20萬，尚需融資30萬，外部投資者可獲得40%的股份，并且我們將采用二次融資的方法，在5年內償還這筆投資。
我們預計公司第一年的收入可達22.8萬，投資回收期約為4年。
第二部分 市場分析
1.服務需求調查：通過對在校大學生和白領人士的抽樣調查，我們發現分別有35%和50%的人表示需要有專人為他們進行形象設計。
杭州現有30多所高校，在校大學生約為30萬，估計在XX年將達到30萬以上，XX年省應屆大中專畢業生和研究生達到9.6萬人。隨著就業壓力的增大，給面試官留下一個好印象顯得十分重要，相信會有越來越多的大學生走進我們公司。而今，越來越多的白領脫下了職業裝，換上了個性十足的服飾，即所謂的“星期五便裝”，然而上班畢竟不同于逛街或居家，也不能任其發揮到無所顧忌。就辦公室的著裝來說，既要保證大方得體，既有時尚感，又不可過分張揚。這使我們的形象設計師又有了施展才能的機會。據估計，將有6萬左右的白領人士選擇專業設計師為他們進行設計。
2.價格需求調查：
大學生由于經濟實力有限，與白領所能承受的價格相差較大。
如上圖所示，大學生能承受的價位在1000元以下，主要集中在300元~500元，而白領階層則集中在1000元左右。我們將根據他們不同的消費能力，制訂出適合他們的不同的方案，在最大程度上滿足他們的要求。
3.競爭調查：
據我們的調查，在杭州，絕大多數的形象設計公司針對的是企業形象、產品形象，真正從事個人形象設計的只有幾家。
形象設計工作室、愛情故事形象設計中心等定位于著名演員和高消費人群，收費高達幾千元，與我們并不存在直接的競爭。如愛情故事理容廣場地處武林路，營業面積1300平方。廣場設有三個樓層：一層為顧客接待區、發型師美發區和技師工作區；二層設有寬敞的洗發區，專業美容區以及地下的培訓區。專門針對時尚人群，主要業務為美容美發設計。而本公司則主要為顧客提供整體形象的設計方案，并根據不同顧客的要求，提供不同的服務，即“個性化服務”。包括色彩、服飾、儀態、形體等多方面的服務內容。
而另外的形象設計室其實是美容美發店或是服裝店的附加業務，尚未形成規模，影響不大。因此，可以說，普通人的形象設計市場尚無人問津。下表顯示我們的競爭地位：
競爭對手
比較 形象設計室 愛情故事形象設計中心 小型形象設計室 傾城之陽形象設計公司
市場定位 演員和高消費人群 時尚人群 散客 大學畢業生和白領階層
收費水平（平均） XX元以上 1000元左右 400元左右 400元左右
服務內容 化妝、服飾 美容美發 美容美發或服飾 色彩、服飾、儀態、體形
4.市場預測（市場規模、市場前景及增長趨勢分析）
服務的購買力預測：在這項新型服務投入市場之初，消費者尚不熟悉，而我們是根據顧客的經濟實力來制定設計方案的，因此，開始的顧客購買力是較弱的，或者說他們可能不會選擇全套的設計方案，而只選擇其中的幾個部分。但經過一段時間的推廣，消費者逐漸熟悉了該項服務便會認識到只有全套的設計才是最有效的時候，顧客的購買力就會增長。
服務內容的預測：隨著形象設計服務的深入人心，本公司將根據顧客要求適當拓寬業務，開展各項培訓活動。如美化形體培訓、提高氣質風度的培訓等等。
市場占有率預測：現階段開辦的形象設計公司可以說抓住了形象設計領域的先機，可以肯定的是，一定會有更多的公司想進入分一杯羹，本公司的優勢是以優良的服務從顧客畢業的那一年起為顧客提供長達5~15年甚至更長的服務。關鍵是讓所有的在校大學生了解我們公司、信任我們公司，我們的目標是每當人們照鏡子時就能想到傾城之陽。估計我們的市場占有率可達30%左右。
資源預測：人力資源是本公司的發展源泉，隨著顧客的增多，我們必將聘請更多的中高級設計師和設計員。根據我們的調查，杭州現有形象設計學校一家，上海有兩家，北京廣州兩地有20多家，相信我們可以從中挑選出優秀的設計新星。
5.營銷計劃：
營銷戰略：我們針對大學生有限的經濟實力，提出“美麗其實很廉價”的口號，從而使他們在心理上消除價格顧慮。而針對白領階層，我們將采取“定制營銷”，把每一位顧客都作為一個單獨的市場，根據個人的特定需求來進行營銷組合，以滿足每位顧客的特定需求。
定價策略：我們沒有統一的價格，但有明確的價格套餐。即包含不同內容的服務的價格是不同的。對于大學生，往往只需要服飾、儀態方面的設計，而白領階層則需要全套的設計方案，因此，定價是有差別的。我們的服務是劃期簽訂合同，客戶按總金額的50%交我方對客戶服務所需要的費用。待到期后客戶按照雙方的合同，綜合評定，看我們為客戶所提供的服務是否為客戶創造了價值。如果客戶覺得我們的服務沒有價值，用戶可以要求全額返還。建立會員制，按季節、年份提供不同的優惠（打8折和9折）。
推銷手段：鑒于該項服務的特殊性，我們的營銷人員要一改普通營銷人員的形象，而要有一定的氣質風度來代表我們公司的形象。我們要派推銷員深入高校和企業，與消費者面對面地進行推銷，定期舉辦講座和推廣會；免費為部分消費者做色彩和服飾方面的設計，免費贈送印有本公司電話、地址的小禮品；聯系各大高校的協會、俱樂部，做贊助商以打響品牌；與企業建立良好的公共關系。
建立長期的服務關系：對本公司來說，穩定和提高市場占有率的一大要素就是與客戶建立長期的關系。通過編制客戶檔案，建立客戶信息網，進行客戶評估分析，關注客戶需求，尤其是怨言，以提高客戶滿意度和忠誠度。更重要的是要是客戶在本公司能感到愉快、尊嚴。形象設計往往會涉及到客戶的容貌、體形等敏感方面，必須在保證客戶自尊心不受到傷害的前提下為客戶服務。
與各大美容院、百貨公司、健身中心建立合作伙伴關系：為使客戶感到方便，我們會根據客戶要求采購合適的服飾，或指導美容美發，這就需要與相應的機構合作，達到雙贏，并有利于將競爭者轉化為合作者。
第三部分 經營管理
下圖為本公司的組織結構圖：
股東結構：
目前公司主要股東情況：
股東名稱 出資額 出資形式 股份比例 聯系方式
8萬元 現匯 40%
8萬元 現匯 40%
4萬元 現匯 20%
總經理：
姓名_____性別___女___年齡____30____籍貫____浙江___
學位____碩士____所學專業____投資_____職稱____中級____
畢業院校_____清華大學____戶口所在地___杭州_____聯系電話__
總設計師：
姓名_____性別 女 年齡_28_籍貫_浙江湖州_
學位___碩士____所學專業__服裝設計__職稱__高級服裝設計師__
畢業院校__巴黎圣馬丁藝術學院__戶口所在地__杭州__聯系電話__
其他對公司發展負有重要責任的人員
姓名__性別_男__年齡_35__籍貫_浙江寧波_
學位_碩士_所學專業_設計_
畢業院校_新加坡形象設計學院__戶口所在地_浙江杭州___聯系電話__
公司董事和主要管理人員之間無親屬關系，公司不存在關聯經營和家族管理問題；公司董事、管理者與關鍵雇員之間不存在或潛在的利益沖突。
本公司共有全職職工13人，兼職職工3人。全職人員包括設計人員、會計師和統計分析。總經理兼管人力資源，同時還擔負訓練和指導公司的銷售人員的責任。將出任項目設計方面的主管并擔任總形象設計師。將對本行業的發展情況以及顧客的需求進行持續的分析，制定出符合市場需求的活動項目，并負責公司的廣告和宣傳業務。推銷的工作將由一位正式雇員處理，早晨和晚上將由三名正式推銷員來經營。二名臨時雇員協助處理電話，回答顧客各種問題。
幾位經理人員已簽署的一項合同約定：他們從加入傾城之陽之日起將至少為本公司服務五年；如果任何一位將來離開本企業，那么從離開之日起五年這內將不能從事與公司競爭性的業務。事實上，這幾位原始創始人對創辦本公司投入了大量的人力和資金他們將會致力于辦成一個成功的形象設計公司。
報酬 ：
三位創始人前五年的工資收入定為3萬元/每年，這與目前這個行業同等職位人員的工資水平相比稍低。其他全職人員的工資根據不同職位將根據其拉來的客戶數提成和基本工資之和及附加各種福利（如醫療、人壽保險等）計算；工作滿足一年以上者，每年可享受兩周假期。半職雇員將由主管人員指導，工資為每小時5元。根據有關專家的經驗，我們的工資在本地區是有競爭力的。
激勵方案:
本行業的培養高素質的雇員是保持老顧客的途徑之一。對于正式和臨時的推銷員的培訓將是一個持續不斷的工作。管理人員打算對雇員提供廣泛的項目訓練和定向訓練，我們的雇員將接受包括：產品知識、經營時間、電話交談技巧、了解會員合同以及公司的規章制度的培訓。
我們的培訓計劃比競爭者更為系統和正規。優秀的人員可送到著名學府進修；建立升級淘汰制，使每位員工都能看到升遷的機會；3 、5年后，開設分店，使優秀的設計師和營銷人員都有機會成為主管。
人力資源：我們可以與高校一起建立一個招收學生雇員的計劃，這個計劃將使公司保持一批年青、熱情的臨時雇員，這些雇員可以工作二到四年。
公司的法律事務將由杭州海通律師事務所負責處理，該事務所有豐富的經驗和良好的信譽。
第四部分 企業操作計劃
選擇地點：
營業時間：上午8：30～11：30；下午 1：30～7：30
每天營業9小時。
服務介紹：
傾城之陽將秉承“緊跟時代，打造生活”的藝術理念，遵循以“客戶為本”的原則，周全、細致地了解每位顧客的自身需求、感受和生活方式，從服裝服飾、化妝、發型、肢體語言、禮儀等方面度身制定出個性化的形象分析和實施計劃。
服裝顧問將幫助客戶進行衣櫥的分析整理，根據客戶的預算制定購置計劃或進行陪同購物；專業形象顧問的 主要工作是塑造完美整體形象，根據客戶的體形、身材等外貌上的特征，以及客戶的實際需求、年齡、職業、個性、生活形態等，建立配合個人特質的個人風格，明確的呈現出一個人與其他人的不同之處。并搭配各種場合，為他們設計不同的形象。
具體內容：
精美的裝飾品設計
個性化發型設計 健康體型設計
個人最佳服飾顏色搭配設計 公共場合自我表現技巧設計
五官造型化妝設計 個人形體設計
時代感的服裝服飾設計 聲音魅力設計等
從總體而言，形象設計可以包括三大方面。
第一、面部化妝造型.
面部化妝可以分為 臉型美飾化妝法
臉型矯正化妝法，
皮膚美飾化妝法、
皮膚矯正化妝法
眉、眼、鼻、唇等部位美飾化妝法、
眉、眼、鼻、唇等部位矯正化妝法。
第二、發型設計與修飾。
發型設計可以分為 發型設計，
特殊發質的修飾技巧。
第三、服裝、服飾設計。
服飾設計可以分為 著裝設計，
服裝搭配，飾物佩戴。
發展計劃：
采用會員制
開業之初，為了高效率地向我們的目標市場傳遞信息，我們將同幾個深受學生歡迎的廣播電臺簽定廣告合同，廣播的廣告費用估計是每半分鐘500元（黃金時間）。我們還將聯系各高校的協會組織，把我們的廣告夾在他們的宣傳信件中發出。使之了解會員的優惠之處。
為了吸收會員和增加收入，將在開放前進行吸收會員的促銷活動。我們一次性入會費是每人600元，月費是60元，每人我們的會員在交付入會費和月會費之后，可免貫參加任何由本公司支持贊助的培訓活動。在吸收了第一批會員之后，我們將在地方報紙上登廣告；直接郵寄也是我們的長期策略之一；我們還將利用打電話的方式與個人聯系。
業務的季節性和應變計劃
由于本公司面向就業的大學生，一定程度上存在季節性問題。夏秋季的客戶相對會多一些，而冬春季則相對較少。為了使季節性問題減少到最低限度，對于季節性的現金流入下降，我們將采用收取月計會員和與各種訓練班簽定短期合同來解決，這個收入約占年收入的7.2%。在冬季，公司將舉辦講演及講座以提高會員的技術水平，因此而來的收入將幫助調節市場需求，增加利潤率。
第五部分 財務狀況
會員預測
本公司的各項計算采取了比較保守的前提。根據我們所作的市場調查，估計預售會員可達50人。在考慮了約30%的會員退會率的情況下，五年內仍會有平均20%左右的年增長率。因此我們預計公司的會員情況如下：
上一年 會員數 會員凈增加 總會員數
第一年 50* 10 60
第二年 60 20 80
第三年 80 30 110
第四年 110 30 140
第五年 140 30 170
*第一年的數據為預售會員數。
會員費的制定
會員費
首次入會費 600元
每月會費 60元
由于我們經營的地區內沒有其他公司提供類似服務，我們只能參考上海的價格。由于上海與杭州的人均收入的差別，我們的收費標準比上海要低一些。
財務預測條件
面積 200 平方米
租金 6000 元/月
設備合計: 70000 元
1.空調等 XX0 元
2.電腦 30000 元
3.軟件 XX0 元
裝修費 100000 元
人員工資 138000 元/半年
預計廣告費 15000 每半年
營業收入(每半年) 10%增長率 144000
1.大學生 400 元/人 10 人/月
2.白領 1000 元/人 20 人/月
營業成本(租金半年計) 36000 元/半年
其他費用 1000 元/月
預 期 損 益 表
單位 :元 (每半年計期)
項目 期數 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
營業收入 144000 158400 174240 191664 210830 231913 255105 280615 308677 339544
營業成本 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000
毛利 108000 122400 138240 155664 174830 195913 219105 244615 272677 303544
營業及管理費用 324000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000 154000
利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
利潤總額 -216000 -31600 -15760 1664 20830.4 41913.4 65104.8 90615.3 118677 149544
營業稅金及附加 24480 26928 29620.8 32582.9 35841.2 39425.3 43367.8 47704.6 52475.1 57722.6
經營利潤 -240480 -58528 -45381 -30919 -15011 2488.16 21737 42910.7 66201.7 91821.9
第六部分 融資說明
資金需求量及資金的用途：
本公司尚需融資30萬元，用于聘請優秀的設計師和營銷人員，以及設計軟件的購買。
投資方的監督和管理權力：
投資方有權參與公司的經營管理，公司定期將財務報表報送至投資方。
如果公司沒有實現項目發展計劃，公司與管理層向投資方承擔哪些責任？
退出方式：
三年后，本公司將進行二次融資，如不順利，本公司將回購股份；
其他：
___本公司在發展過程中可能遇到的風險（包括政策風險、加入wto的風險、技術開發風險、經營管理風險、市場開拓風險、財務風險、投資風險、對公司關鍵人員依賴的風險等。）
公司未來3 ~ 5年在研發資金投入和人員投入計劃（萬元）
年 份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年
資金投入
人員（個） 13 13 13 15 18
保 密 承 諾
本商業計劃書內容涉及本公司商業秘密，僅對有投資意向的投資者公開。本公司要求投資公司項目經理收到本商業計劃書時做出以下承諾：
妥善保管本商業計劃書，未經本公司同意，不得向第三方公開本商業計劃書涉及的本公司的商業秘密。
4. 商業項目策劃書范文 篇四
公司概述
1、公司名稱、地址、聯系方法等
2、公司的自然業務情況
3、公司的發展歷史
4、對公司未來發展的預測
5、本公司與眾不同的競爭優勢或者獨特性
6、公司的納稅情況
研究與開發
研究資金投入
研發人員情況
研發設備
研發的產品的技術先進性及發展趨勢
產品或服務
1、產品的名稱、特征及性能用途
2、產品的開發過程
3、產品處于生命周期的哪一段
4、產品的市場前景和競爭力如何
5、產品的技術改進和更新換代計劃及成本
管理團隊和管理組織情況
1、公司的管理機構，主要股東、董事、關鍵的雇員、薪金、股票期權、勞工協議、獎懲制度及各部門的構成等情況
2、公司管理團隊的戰斗力和獨特性及與眾不同的凝聚力和團結戰斗精神
五、非處方藥(OTC)行業、市場與競爭分析
1、目標市場
a) 細分市場
b) 目標顧客群
c) 5年生產計劃、收入和利潤
d) 市場規模、目標市場所占份額
e) 營銷策略
2、行業分析
a) 行業發展程度
b) 行業發展動態
c) 行業總銷售額、總收入、發展趨勢
d) 經濟發展對該行業的影響程度
e) 政府對行業的影響
f) 發展的決定因素
g) 競爭戰略
h) 行業門檻
3、競爭分析
a) 主要競爭對手
b) 競爭對手的市場策略及所占市場份額
c) 競爭對手可能出現的新發展
d) 競爭策略
e) 在發展、市場和地理位置等方面的競爭優勢
f) 競爭壓力的承受能力
g) 產品的價格、性能、質量的市場競爭優勢
六、營銷策略
1、營銷機構和營銷隊伍
2、營銷渠道的選擇和營銷網絡的建設
3、廣告策略和促銷策略
4、價格策略
5、市場滲透于開拓計劃
6、市場營銷中意外情況的應急對策
七、生產經營計劃
1、新產品的生產經營計劃
2、公司現有的生產技術能力
3、品質控制和質量改進能力
4、現有的生產設備或者將要購置的生產設備
5、現有的生產工藝流程
6、生產產品的經濟分析及生產過程
八、融資說明
1、投資計劃：
a) 預計的風險投資數額
b) 風險企業未來的籌資資本結構安排
c) 獲取風險投資的抵押、擔保條件
d) 投資收益和再投資的安排
e) 風險投資者投資后雙方股權的比例安排
f) 投資資金的收支安排及財務報告編制
g) 投資者介入公司經營管理的程度
2、融資需求
a) 資金需求計劃：為實現公司發展計劃所需要的資金額，資金需求的時間性，資金用途(詳細說明資金用途，并列表說明) b) 融資方案：公司所希望的投資人及所占股份的說明，資金其他來源，如銀行貸段等。
九、財務計劃與分析
1、過去三年的現金流量表
2、過去三年的資產負債表
3、過去三年的損益表
4、過去三年的年度財務總結報告書
5、今后三年的發展預測
十、風險因素
1、技術風險
2、市場風險
3、管理風險
4、財務風險
5、其他不可預見的風險
6、風險控制和防范手段 十一、退出機制
4、利潤分紅
5. 商業項目策劃書范文 篇五
一、背景淺析：
愛尚蛋糕店正處于開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。
二、目標群體
主要目標群體：廣東外語外貿的在讀大學生。
輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。
三、具體推廣方案與流程
已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。
由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。
在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。
為參加派對的同學派發精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。
在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。
在派對后，對轉發愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。
在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。
四、推廣費用
派對現場的布置費用
100RMB
抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本
100RMB
5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張
200RMB
早餐蛋糕禮物成本
50RMB
總計
370RMB
五、人員分工
工作
負責人
參與工作人員
布置派對現場
曾俊杰
王志鋒、高啟茗、施健濱、李寶燕、劉卉
派對現場拍攝
王志鋒
高啟茗
派對現場工作人員
李寶燕
劉卉
視頻制作
施健濱
王志鋒
微博管理
劉卉
李寶燕，高啟茗
六、計劃目標
通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：
1、生日派對微博的轉發次數達到100次。
2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。
3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。
6. 商業項目策劃書范文 篇六
一、背景情況
1、駕駛飛機翱翔藍天是人類的夢想。航空愛好者通過航模運動實現了自己的飛翔夢。
2、現在的航模運動基本規則是，根據航模比賽要求，自己動手制作航模，訓練飛行，參加航模比賽。這使得實現飛翔夢受到諸多的限制，比如制作航模的條件，訓練飛行的場地，航模比賽的組織等。
3、近年來，四旋翼飛行器以其簡單的結構和穩定的超低空性能，成為了航模新寵得以流行。
4、“飛行娛樂館”項目是以四旋翼為主，在體育場館內進行娛樂飛行。由飛行愛好者租用娛樂館的飛行器，根據設定的娛樂飛行項目規則，享受娛樂飛行樂趣，讓更多的飛行愛好者更加容易地實現自己的飛翔夢。
二、飛行娛樂館
1、硬件設施：
1)娛樂館場地：租用現有體育場館，面積1000平方米以上，高度10米以上。
2)飛行器：根據娛樂館場地條件，以每10平米配備一架四旋翼飛行器。
3)電池和充電設備：根據飛行器數量以及經營時間，配備機載電池和充電設備。
4)隔離網：娛樂館中可設多個飛行項目區，各項目區間用隔離網進行隔離。飛行區底部設置防護網。隔離網和防護網可快速架設和拆撤。
2、項目區設置：
1)初學教練區：針對初學者進行基礎飛行操作培訓，達到一定操控水平后方可進行其它飛行項目區的娛樂。
2)常規航道區：設置環形常規航道，以簡單直線和彎道組成，分高度層。飛行者操控飛行器按規則進行平穩飛行，保持飛行器間隔防止碰撞，按高度層超越其它飛行器。此項目可設定為比賽項目，以在航道中飛行時間長短評定勝負。
3)障礙航道區：在航道中設置各類飛行障礙，如屏風、鐵圈、回轉桿等。飛行者操控飛行器在航道中按規則超越各類障礙物。此項目可設定為比賽項目，以在航道中完成超越障礙物和時間長短評定勝負。
4)空中芭蕾區：飛行者操控飛行器在空中進行各種姿態的飛行舞動。可個人獨舞，也可是多人群舞。此項目可設定為比賽項目，以評判員對飛行動作打分評定勝負。
5)影視航拍區：在區內設置各類影視拍攝的場景和模特，飛行者操控飛行器對場景和模特進行航拍。此項目可設定為比賽項目，以航拍者的航拍作品效果評定勝負。
6)編隊飛行區：由多名飛行者操控飛行器在空中進行編隊飛行。此項目可設定為比賽項目，以編隊設計和完成動作的效果評定勝負。
各飛行娛樂館可根據各自場地和經營的條件，選擇單項或多項設置項目區域。
3、經營效益
1)飛行娛樂館收益方式：①向顧客租賃飛行器;②為顧客開辦各類飛行項目培訓;③組織顧客開展各類飛行項目比賽;
2)飛行娛樂館投入內容：①場地租賃費用;②飛行器購置費用;③場地飛行環境設置費用;
3)經營性費用：①經營人員費用;②備用電池及充電設備;③飛行器維護和更新費用;④飛行環境設置維護更新費用;
4)效益估算：
①支出費用：按1000平米場地，年租300萬元; 150架飛行器，保障一年內同時有100架在場飛行，年費用75萬元;備用電池與飛行器總費用相同，年費用75萬元;經營人員20人，年工資總額120萬元;飛行環境設置維護，年費用50萬元;其它年費用80萬元;共計700萬元。
②收益費用：僅以租賃飛行器計算。
按每架飛行器半小時30元，每天經營10小時，年經營300天，滿額100架飛行器，到客率60%進行計算，年收益共計1080萬元。
③年毛利：1080萬元- 700萬元= 380萬元。
三、項目經營模式
1、發起成立聯盟。選擇邀請具有實力的企業共同發起成立飛行娛樂聯盟。聯盟發起企業主要由體育場館單位，體育活動經營企業(最好為航模經營企業)，四旋翼飛行器制造企業，航空電池制造企業，文化體育投資企業等組成。
2、建立飛行娛樂館經營模式。由聯盟組織發起企業利用各自現有資源，共同建立飛行娛樂館試點，通過試點建立健全聯盟經營模式和相關標準規范。
3、加盟招商擴大市場。在飛行娛樂館試點運營的基礎上，聯盟以統一的經營模式，統一的設施保障，統一的經營品牌，統一的商業文化，連鎖加盟在全國各大中小城鎮招商發展飛行娛樂館。
4、推進航模運動創新發展。在聯盟發展商業經營的同時，規范完善阿飛行項目標準，創新航模運動的樣式，爭取將飛行項目列入航模標準比賽項目，為比賽項目建造標準的航模比賽設施，激勵更加廣泛的群眾參與航空體育運動。
7. 商業項目策劃書范文 篇七
主題：中小企業融資創新論壇暨創新項目路演匯
指導單位：
主辦：
承辦：
協辦：
戰略合作：時間：20xx年10月26日下午14：0017:30地點：
宗旨：與資本一起對話，助你的事業插上騰飛的.翅膀
目的：為資金找項目，為項目找資金
參會人員組成：
1、項目方代表、企業家觀察團、專家顧問、創業導師、創投公司代表、律師代表、財務審計代表等。
2、會務工作人員(分為：統籌協調、后勤兩個小組)
活動規模：80人
活動形式：項目路演+專家點評+創投意向投資+導師互動+嘉賓對話分享
活動流程：
第一部分：路演
項目發起人陳述項目(配合PPT，限5分鐘)專家點評(任
3人)導師建議(引導創投約談)創投公司傳遞意向約談卡完畢(主持人報請下一個項目發起人)
項目申報階段：
1、提交項目登記表
2、初審通過后進行PPT固定內容包裝及展示PPT
3、對項目提交人進行初步項目考察及相關資料核實
4、協助完成相關資料的統籌及存檔工作
5、項目路演
項目路演基本要求：
內容主要涉及：企業簡介、所處行業、核心產品、核心優勢、歷史業績、未來規劃及融資需求等(股權+債券均可)
第二部分：對話
由行業代表進行主題對話，主持人提問+現場嘉賓提問現場解答。對話主題：中小企業融資困境突圍戰背后的陣痛，如何有效的快速融資。
會場布置：
按照半開的桌椅擺放方式，路演時分為：專家評論員、嘉賓評論員、創業導師、專家觀摩團、投資考察團的順序。
會議議程安排：
8. 商業項目策劃書范文 篇八
一、目標和宗旨
把“天源堂”蜂業推廣到廣州市場，并做強做大。
二、合作方式
一般廠家開拓陌生市場有兩種方式：一是設辦事處，二是設經銷商。
根據實際情況，本次合作，甲乙雙方合作方式為辦事處和經銷商的結合體——經銷商式的辦事處。這樣，既能利用辦事處的垂直性進行有效統籌管理，也可發揮經銷商多點出擊的戰斗力。
三、合作步驟
①步驟一：選址，成立專賣店(“天源堂”蜂業形象店)。
目標時間：**年7、8月
②步驟二：產品進商超，完善產品銷售渠道。
目標時間：**年9月至20__年12月
③步驟三：成立網上商店。
目標時間：**年9月
④步驟四：成立公司，拓展外貿等多種業務。
目標時間：**年9月
⑤步驟五：在廣東地區連鎖化經營“天源堂”蜂業。
目標時間：**年1月起步
四、甲方優勢
①具有較強的產品研發能力和資源優勢，實力雄厚;
本文來自一枝筆寫作網
②來自“中國蜜蜂之鄉”，具有一定品牌號召力;
③企業處于快速成長期，發展空間大;
④企業獲得多項行業內榮譽，即將取得QS認證;
⑤品牌知名度尚未完全打開，競爭對手未引起足夠重視;
⑥產品品種豐富，包裝精美，價格低廉，符合市民大眾化需求;
五、乙方優勢
①忠誠可靠，有良好的合作理念;
②懂服務，能吃苦，具備一定市場維護和開發能力;
③熟悉媒體運作，善于處理公共關系，能維護品牌良好形象;
④背后有一支十多人組成的創業團隊支持;
⑤廣州朋友校友多，銷售網絡容易拓展(武大校友遍布廣州各行業，多有一定社會地位)。
六、合作之后優勢
經銷商式辦事處的設立，不僅能發揮辦事處和經銷商的合力優勢，還能最大程度發揮甲乙雙方的資源優勢。
①直銷模式，進貨價低，易控制成本，形成銷售優勢;
②甲方可減輕因陌生市場開發帶來的財務、人力、銷售、管理等多種難題，市場開發風險相對降低;
③甲方能對乙方在廣州市場的操作進行有效控制，便于協調管理;
④甲方在廣州市場自建銷售渠道，有利于企業的壯大和長遠發展;
⑤甲方能擺脫單純依賴經銷商的舊模式。乙方及時反饋廣州市場各方面信息，市場反應速度加快后，有助于甲方把握市場主動性;
⑥乙方有歸屬感、榮譽感，珍惜機遇，市場開拓積極性高，甲方的各種價格政策和銷售措施以及終端促銷工作都能得到乙方的堅決貫徹執行;
⑦甲乙雙方取長補短，有助于發揮和利用好產品優勢和渠道優勢。
七、市場營銷策略
“天源堂”蜂業進入廣州，利用后發優勢，全新推廣品牌。市場營銷目標不僅要讓一部分客戶群從其它蜂產品品牌轉向“天源堂”，還要瞄準巨大的潛在客戶市場，多途徑、多策略開發。
①在成立形象店方面：
A、開形象店不同于開公司，零售為主的經營模式和品牌形象的展示目的，決定了店面選址的重要性。
B、裝修風格確保與企業宣傳畫冊上的嚴格一致，施行標準化裝修、進貨、擺設、零售。
C、乙方銷售人員必須經過甲方統一培訓，形成“天源堂”企業文化風格。
②在建立銷售網絡、銷售渠道、設立代理商、分銷商等方面：
A、以乙方已有人員為主力，開發銷售市場，拓展銷售網絡;
B、委托某工貿公司代理，讓產品順利進入廣州市BC類賣場;
C、在副食品批發市嘗專業網站等渠道尋找二級批發商，借助這些二批商的銷售網絡和客戶資源;
D、利用網絡進行終端銷售，如淘寶、BBS、Q群等，進行對象性、互動式營銷。(目前甲方已在Q群進行過產品銷售調查，效果不錯。)
一枝筆寫作事務所
注：種銷售手段結合，如公關手段、廣告手段、服務手段等，實現最大范圍的銷售目標。
③在產品廣告促銷方面：
A、產品推廣期內，要利用低價促銷、免費品嘗等體驗式營銷吸引顧客，促銷地點可設在店門口、超市內或者社區里;
B、和某些蜂產品的相關行業一起聯合進行體驗式促銷，可以考慮面包房(蜂蜜面包)、榨汁機(蜂蜜果汁)等。
C、利用網絡散發廣告，宣傳產品，重點在女性網站(如“太平洋女性網”)、健康網站(如“健康網論壇”)和商業網站(如“糖酒快訊”)等;
D、策劃活動進行炒作。比如在教師節來臨，舉辦三十年以上教齡教師的優惠活動，不但可起到廣告效應，還能樹立產品良好形象。每年春節、三八節、重陽節等可作為產品促銷的重點節日。
E、精心策劃企業或產品新聞事件，巧妙借助媒體報道來吸引消費者的關注。此種促銷效果好，費用低。
注：產品促銷，第一，要注重企業文化傳播，樹立甲方品牌形象;第二，一切活動從成本和效果綜合考慮，力爭減輕企業廣告營銷壓力;第三，促銷形式常變常新。
④在產品組合方面：
A、選取市場上銷量比較好、受一般消費者歡迎、體現“天源堂”特色的蜂蜜，作為進商超的主打產品。以低端產品占領市場份額;
B、蜂膠、蜂王漿、禮盒等價格較高、利潤空間較大的產品，目標主銷路為逢年過節單位團購、親人送禮。營業點設在形象店內，或者某些醫院附近的便利商店代銷。以高端產品賺取利潤。
⑤在建立銷售隊伍方面：
A、乙方作為甲方產品在廣州地區的唯一銷售代表，應當在經營、誠信、廉潔、遵紀等方面身先士卒，以建立一支訓練有素、執行力強、團結奮進、勇于開拓創新的銷售隊伍;
B、注重銷售人員的培訓和學習，在談判技巧、合同管理、財務水平、業態分析和風險意識等方面進行經常性培訓;
C、建立全面科學的會務體系、薪酬激勵體系、員工職業發展體系，注重銷售隊伍的長遠發展。
八、雙方責權
甲乙雙方在互惠互利、共同發展的基礎上，真誠合作，悉心培育“天源堂”蜂業的廣州市場，共同創造更好的利潤和品牌成長空間，榮辱與共，實現雙贏。
9. 商業項目策劃書范文 篇九
項目概況
江南新地商業街位于廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
u項目定位
針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的`、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
經營成績
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇跡。
項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。
10. 商業項目策劃書范文 篇十
前言
廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
一、背景分析
一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）商街設計“先天不足”
1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）商街策劃“后天失調”
1廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。廣場商業街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關于商業上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象路廣場步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位
廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1街名：廣場時尚麗人街
2概念：廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。3廣告語：廣場/時尚麗人街————與相約，與同行4商業門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃
廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）發布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》電視臺發布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發布會
該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：
1廣場時尚麗人街的總體規劃市場定位獨特優勢和前景展望；
2×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優惠政策。
（三）整合店鋪資源
一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。
為了使一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關租金政策
一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6。6～7.7萬元，剔除利息后的收益2。2～3。3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商戶入駐優惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商稅務部門，給予廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商業氛圍營造
（1）商街指示識別系統布置（詳見廣告公司設計效果圖）
（2）設計制作廣場內街雕塑作品（參見步行街雕塑照片），以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
（3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
（4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會文聯群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。
（5）與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。
（6）5月份起，爭取舉辦幾次《之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議
1北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業化改造。
3臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。
上述方案，經董事長批準后組織實施。
11. 商業項目策劃書范文 篇十一
一、目的：
提高高層、中層、低層生產管理人員的管理素質和管理水平，培養各層人員的問題解決和預防能力，以提升整個企業的生產管理水平和管理效益，最終實現企業持續發展的目標。
二、生產管理培訓項目：
生產主管實踐訓練 課程目標：掌握系統、科學的.現場管理方法，解決實際工作中的難題，成為優秀的生產主管。 課程受益：
提升管理水平
建立高效融洽的團隊
提高生產效率、降低成本、預防安全事故
成為卓越的生產現場管理者 課程特點：
實戰性強
互動性高，包括游戲啟發、案例分析、問卷測試、小組討論等，營造活潑愉快的學習氛圍。 課程對象：企業管理者、生產現場主管、生產現場員工 課程長度：2天 課程目錄：
現場管理者的角色與作用
客戶需求
五個基本問題
管理五大職能
任務-員工平衡
一流現場的員工
現場管理方法與工具
現場管理者應避免的行為
成功的現場管理實踐
（在這里省略了其他課程內容的詳細描述）
三、培訓時間安排：
根據具體課程內容，時間安排靈活，以便學員充分掌握知識和技能。
四、培訓費用：
根據培訓項目的具體情況和學員人數，提供合理的費用方案，以確保培訓的質量和效果。
12. 商業項目策劃書范文 篇十二
一、市場目標
銷售時段：8月15日—9月30日
1、銷售目標：
內部認購期間銷售開發量的30％，總金額約為6000萬元。
2、品牌目標：
商業圈的核心，龍頭地王
第一商業街——超大型的休閑購物中心
再掀商鋪投資熱潮
3、目標客戶群：
本區及周邊區域的投資客
原有商鋪租賃客戶
一期舊業主的親友
二、推售策略
1、推售思路：
二期正處于打地基階段，無實物可看，發展商實力及信譽度是買家信任的支撐點。
一期交付使用，開始進入全面招商階段，招商成功盡快開業是對二期最好的宣傳。
對該階段的目標客戶群進行針對性的推廣。
通過一系列的形象公關活動提升項目知名度及影響力，進一步確立項目在本商圈內的龍頭地位。
2、入市時機
開始內部認購：8月15日
內部認購期：8月15日—9月30日
公開發售期：10月1日
8月15日開始內部認購，配合各方面宣傳，在“十·一”黃金周前預熱，爭取在競爭對手加大宣傳力度之前搶占目標客戶群視線。
選擇10月1日公開發售一來與二期工程進度吻合，屆時二期五棟樓均已封頂，有實物可看，
3、具體部署
方案一：直接下定，直接選鋪
目的：沿用一期的銷售手段，試探市場的接受程度
在“十·一”前有效攔截競爭對手
具體操作：
1）意向買家先下誠意金￥20萬元，享受優惠折扣，直接選定鋪位；
2）簽署“內部認購意向書”，公開發售7天（或在通知時間）內補簽正式“認購書”，7天后簽署正式《商品房買賣合同》，交齊首期款及相關稅費；
3）公開發售七天內達成成交的所交之誠意金直接所購商鋪的樓款，不作另行退回；
4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；
5）意向買家憑身份證簽署“內部認購意向書”，每份“內部認購意向書”只能認購一個單位；如需轉讓，須先征得發展商同意，并由出讓方交納￥1萬元手續費予發展商；直系親屬間轉讓無需交納手續費，但需出示戶口本證明。
方案二：先下誠意金，只保留折扣不保留單位，公開發售時再輪籌選購，先到先得。
目的：最大限度調動意向客戶的認購積極性
有大批買家、炒家托市，關注度提升
具體操作：
1）意向買家先下誠意金￥5000元，僅作保留優惠折扣，不代表選購具體單位；
2）簽署“內部認購意向書”，以均價出街，暫不公布價格明細；
3）開售前一天輪籌，開售當天換籌，先到先得。
4）如在規定時間內沒有成交的，所交之誠意金在一個月內無息退回；
5）“內部認購意向書”轉讓須交納￥1萬元手續費。
活動配合：
9月份集中招商會
“十·一”模特時尚大賽
司儀大賽
美食大賽
三、宣傳方面具體部署
內部認購初期不建議大肆進行報紙及電視宣傳，僅在招商宣傳中略為帶過，建議作現場報裝、氛圍營造、單張、空飄、橫幅、戶外廣告等宣傳，還可以考慮車身廣告（輻射面為黃岐鎮區和廣州范圍）。
四、銷售人員的培訓
8月15日前全部到位。
13. 商業項目策劃書范文 篇十三
一、開業盛典
活動目的:為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題:開業盛典
活動時間:20xx年4月29日
活動地點:江南新地露天廣場
活動形式:啟動儀式和舞臺表演
活動亮點:邀請海珠區區領導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持
活動內容:
1，啟動儀式(上午)
1)迎賓
2)領導致辭
3)啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演
a、明星演唱
b、明星與現場觀眾互動
c、運動服裝秀
d、女子led鼓樂表演
e、街舞-雙截棍
f、休閑服裝秀
g、魔術
h、眼鏡秀
i、品牌棒!約翰表演飛面團
j、數碼產品秀
一、確立目標
招商策劃是招商過程的第一步，那么，招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面:
第一，要達到的目標是什么;
第二，圍繞目標進行隨后的一切工作;
第三，目標是否得到了實現。比如，要策劃一次海外的新聞發布會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞發布會的目標是什么?我們要達到一個什么目的?通過新聞發布會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環境，了解我們的優惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標是否得到了實現。
二、廣泛搜集各方面資料
招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環。收集信息時要把握如下幾個要點:
第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發布會時，事先理所當然要重點收集與新聞發布會相關的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點在廣州經濟技術開發區的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。
第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進的手段來收集信息。
第三，要對信息及時加以處理，并提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內信息才有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。
三、制訂各類招商方案
制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因為方案的優劣直接影響招商策劃后幾個程序的進行，直接關系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環節。
招商方案的制訂要考慮兩個因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠實現，或者說經過努力能夠實現。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優的方案。為什么要同時提出各類招商方案?這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差里，可能會由于政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環境發生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。比如，在策劃海外的新聞發布會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。
四、比較選擇各類方案
各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當，就會影響效果。
那么，如何比較選擇各類招商方案呢?
第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。前面已經提到，招商是一項系統工程，我們對本地區、本單位的招商工作要站在戰略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。
第二，要選擇成功率較高的'一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創造性有關，也與外方的政治、經濟、宗教、文化、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。
第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。
五、方案的實施
方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利于在工作中互相支持，加強協調。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲。因此，在整個招商活動期間內，需組織盡可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。
六、方案實施后的跟蹤和反饋
招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。
跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。
第一，主動征詢和收集外方(他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來，本次招商活動成功的地方在哪里?需要改進和注意的地方在哪里?通過收集這些反饋意見，對我們在以后進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑒。
第二，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯系，不要出現招商會一結束，信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實施之后創造條件促其盡快簽約。
第三，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項目進入實質性的實施和建設階段。
第四，對";如何做好方案實施后的跟蹤反饋工作";也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。
14. 商業項目策劃書范文 篇十四
一、目標市場：
· 幾句話概括公司的目標市場及業務;
二、目前存在的問題：
· 描述該領域目前的問題;
· 概括目前該領域解決問題的相關辦法;
三、解決方案：
· 證明自身方案能夠更好地解決問題;
· 表明立足點及創新性;
· 提供相關案例;
四、切入時間點：
· 詳細說明過去及目前的市場趨勢;
· 為什么是現在切入;
· 判斷未來發展趨勢;
五、市場容量：
· 目標客戶群體是誰;
· 計算總市場容量、目標市場容量、市場占有率;
六、競爭：
· 競爭對手都有哪些(注意對潛在對手的分析); · 面對競爭，自身優勢有那些;
· 競爭策略;
七、產品：
· 產品線(元素、功能、特性、結構、知識產權等方面); · 研發路線;
八、商業模式：
· 盈利模式;
· 產品定價體系;
· 營收分析;
· 目標客戶;
· 市場策略;
· 銷售策略;
九、項目團隊：
· 創始人及核心團隊;
· 顧問團隊;
· 人才策略;
十、財務：
· 損益表; · 資產負債表; · 現金流量表; · 其他財務表格; · 目前擁有的訂單;
15. 商業項目策劃書范文 篇十五
“十三五”重點項目-大型商場招商項
目商業計劃書
編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司
商業計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業或項目單位為了達到招商融資和其它發展目標之目的，在經過前期對項目科學地調研、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發展潛力的書面材料。商業計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業或項目做出評判，從而使企業獲得融資。
關聯報告：
大型商場招商項目申請報告
大型商場招商項目建議書
大型商場招商項目商業計劃書
大型商場招商項目可行性研究報告
大型商場招商項目資金申請報告
大型商場招商項目節能評估報告
大型商場招商項目行業市場研究報告
大型商場招商項目投資價值分析報告
大型商場招商項目投資風險分析報告
大型商場招商項目行業發展預測分析報告
保密須知
本報告屬商業機密，所有權屬于*有限公司。其內容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：
1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；
2、沒有*有限公司書面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內容；
3、本報告的所有內容應視同為接收者自己的機密資料。
4、本報告不是出售或收購項目的報告。
商業計劃書撰寫大綱（根據項目不同稍有調整）
第一章大型商場招商項目簡介
1.1 大型商場招商項目基本信息
1.1.1 大型商場招商項目名稱
1.1.2 大型商場招商項目承建單位
1.1.3擬建設地點
1.1.4 大型商場招商項目建設內容與規模
1.1.5 大型商場招商項目性質
1.1.6 大型商場招商項目建設期
1.2 大型商場招商項目投資單位概況
第二章大型商場招商項目建設背景及必要性
2.1 大型商場招商項目建設背景
2.2 大型商場招商項目建設必要性
2.2.1 大型商場招商項目建設是促進實現“十二五”促進產業集約、集聚、高端發展，促進產業空間布局進一步優化的需要
2.2.2 大型商場招商項目的建設能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發展
2.2.4 大型商場招商項目是企業獲得可持續發展、增強市場競爭力的需要
2.2.5 大型商場招商項目是增加就業的需要
第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析
3.1基本情況
3.2地理位置
3.3交通運輸
3.4資源情況
3.5經濟發展
第四章 市場分析
4.1 國內外 大型商場招商項目項目市場概況
4.1.1國內市場狀況及發展前景
4.1.2國際市場狀況及發展前景
4.2我國 大型商場招商項目項目生產現狀及發展趨勢
4.3 20xx年我國 大型商場招商項目項目出口情況
4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況
4.5 大型商場招商項目項目產業前景
第五章 競爭分析
5.1 企業競爭的壓力來源
5.2 波特五力競爭強弱分析
5.3 SWOT態勢分析(SWOT示意圖)
第六章大型商場招商項目優勢
6.1政策優勢
6.2地域優勢
6.3管理優勢
6.4技術優勢
第七章大型商場招商項目建設方案
7.1 大型商場招商項目建設內容
7.2 大型商場招商項目項目工藝方案
7.3 大型商場招商項目項目產品方案
7.4經營理念
7.5管理策略
7.5.1 管理目的
7.5.2 組織結構
7.5.3 管理思路
7.5.4 企業文化
7.5.5 經營理念
16. 商業項目策劃書范文 篇十六
廣場營銷執行方案
目錄
第一部分 項目分析
一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略
一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略
一、 厘定價格的相關因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則
五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略
一、 廣告目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝
一、 包裝總綱 二、 基礎形象設計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝
附件：
一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表
第一部分項目分析
一、
xx市商業地產的市場現狀
（一）近期xx市商業地產市場概況
20xx年,xx市商業地產在政府實施房地產市場規范化運作、加快地鐵等城市基礎設施建設等多項利好因素推動下，呈現出穩步發展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業，分布在市內各個熱點區域，四面開花，去年的商用物業大旺，呈現一派喜人景象，主要表現在以下六方面：
1、體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）引領潮流
體驗式商鋪開發（SHOPPINGMAII）是20xx年最流行的商業形態，不少商用物業發展商競相嘗試，去年風頭最足的商業項目都定位于SHOPPINGMAII。據悉，目前在建的MAII有5個，天河區的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業項目。廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為首席社區商業MAII。
2、專業市場行情看漲
由于經濟的持續高速發展，加上特有的地理位置及周邊地區強大的產業鏈支持，專業市場一直是商業布局中重要的一環，且各類專業市場的表現的非常繁榮。20xx年下半年陸續有專業市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業皮具市場有金龍盤國際鞋業皮具貿易廣場，布藝專業市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發專業市場有美博城，電腦專業市場有頤高數碼廣場等，我司認為，專業市場的選址十分重要，去年推出的專業市場都建在商業氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統的商業街，這是專業市場依舊繁榮的原因。
3、主題商場的開發逐漸成趨勢
主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業發展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業者、投資者和消費者的關注。根據發展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。
4、新開商場引入大型名牌商家
大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經過招商部的努力，主力商家方面已經確立美國諾馬特超市。
5、歲末商鋪廣告投放量激增
20xx年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業市場、裙樓商鋪和小區鋪在報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房
地產的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。
6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。
20xx年1－9月xx市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區商鋪的供應量大增，呈現出迅猛發展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。
同時，因20xx年商鋪市場供大于求，導致20xx年的商鋪成交價繼續下滑，八個區的商鋪成交均價為9810元/平方米，與20xx年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規劃和市政建設等利好因素影響，現在天河、白云、越秀等區的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。
1998-20xx年全市商鋪成交均價表
（二）、近期xx市商業物業市場發展變化 數據來源：xx市國土房管局及xx市房地產交易所
根據有關統計數據分析和調查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業市場有以下趨勢：全市各片區商鋪走勢差別較大，專家預計，20xx年xx市熱點地區的商鋪價格仍將穩中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與20xx年基本持平或略有下降。
銷售部對項目周邊的項目做了專門的調查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。廣場因為街鋪的數量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/
平米，負一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。
位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比廣場低而且已經引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。
二、項目概況
（二）現時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優勢（S）
1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關注； 2)、地鐵5號線的區間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區域。
3)、靠近多條城市交通要道，享有優越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經本項目及周邊區域；
4)、員村二橫路是區域板塊的中心，生活配套成熟完善；
5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區政府及天河公園；目前天河區一帶約有20萬白領，而黃埔區及經濟開發區也有產業工人和白領近9萬人，具有巨大的消費能量；
6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與廣場競爭的同類型、同檔次、同規模的商業廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環境。是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調開發品種齊全的商業廣場，是本地段商場的稀缺性。廣場是舊城新區的特性商業代表，城鄉商業改造很有可能成為一種優勢突出、劣勢彌補的結果，對商業中心的發展有利。
2、項目劣勢（W）
1）、現時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。
2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為農村地帶，xx市民對此區域的認同仍時間；
3)、員村二橫路商業規劃不夠完善，周邊環境亂、社會治安比較差、布局及行業的選擇會一定程度限制其發展； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。
3、發展機遇(O)：
1）、城市建設規劃以20xx年，員村周邊地區四大重點市政工程，即位于琶洲的新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續竣工，以往因工廠云集、環境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區面貌會發生脫胎換骨的變化。
2）、20xx年的亞運會將在舉行，天河區作為主場地，市政設施的建設將進一步完善。
結合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.
3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點開發建設的大型地塊之一。可出讓建筑面積達141.4萬平方米，規劃性質為酒店、居住、商業用地。
4、發展威脅(T)：
1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業廣場仍在售。
三、項目定位評估
（一）項目定位
根據市場現狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：首席社區MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區商鋪中的暴漲鋪
（二）客戶定位
本項目面向投資和經營兩大類客戶，結合項目自身的物業質素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標市場
本項目所處位置是天河東部的員村區域，該區域在大多數xx人心中的商業印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區域，在不同時期，進行分類推廣的手法：
2、目標客戶群定位
投資者分析（預計所占之購買比例為：55%左右）
客戶類型
1）、擁有大型企業的人士；
2）、擁有家族生意，以物業轉手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業作為保值用途的人士； 4）、企事業機關之高層國家干部；
第一類：經濟基礎雄厚，先富起來的人士
購買心理分析
以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購
首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。
第二類：經濟富裕的本地村民
客戶類型
17. 商業項目策劃書范文 篇十七
一、市場前景廣闊
隨著世界經濟的迅速發展，能源的需求與供應的矛盾日益尖銳。為了緩解汽油長期求大于供的局面，研究發明的新型無鉛汽油專利技術，成功實現了能源再生利用的發展方向，利用油田、煉油廠的副產物和半成品等做主要原材料，添加高技術含量的專利復合添加劑，生產出符合國家標準的高清潔無鉛汽油。該項目屬于資源利用增值和節能項目，是能源發展的方向和國家政策扶持的方向，隨著產量的增加將會產生巨大的經濟效益和社會效益。
二、裝置的組成
本裝置主要由儲油罐及自動化控制組成。
三、原材料優勢
主要原料輕質油、石腦油等，可以在煉油廠、油田購買，通過汽車、火車運輸。原料也可以從國外進口，市場有充足供應。
四、加工方案
原料購買后分別單獨貯存，通過化驗分析算出比例給定，加上添加劑，調合絡合聚核反應后即得不同型號的成品油。
五、投資回收期
年產x萬噸，可以實現銷售收入x億元，年利稅x億元，投資回收期半年。
六、自主知識產權
該項目技術發明，現已經非常成熟，達產后增加能源供應，緩解國家能源緊張，為國家作出更大的貢獻。
七、項目優勢
（1）該項目屬于能源的綜合利用和節能增值，為國家增加能源供應，緩解能源緊張，是國家政策扶持的方向。
（2）投資少、見效快、利潤高，產品為汽油，市場前景好。
（3）技術先進，生產方便，自動化程度高，工藝合理可行。
（4）本項目投產后將會產生巨大的經濟效益和社會效益。
八、項目實施計劃
本項目分二期建設：第一期需要投資x萬元，達到年生產x萬噸的加工能力。第二期需要投資x萬元，達到年產x萬噸的加工能力。
九、投資概算
本項目一期為年產x萬噸的高清潔無鉛汽油裝置，裝置的儲罐及自動化控制系統，初步設計概算投資x萬元。項目二期為年產x萬噸的高清潔無鉛汽油裝置，儲存油品的儲油罐及生產裝置系統有適量增加，主要是增加運輸車輛及流動周轉資金，概算總投資為x萬元。