房地產調研報告（精選12篇）
1. 房地產調研報告 篇一
一:調查研究的目的:
了解當今及未來房地產市場情況，互聯網對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在.
二:調查的方法，資料的來源，方法:
觀察分析法，資料分析法. 資料來源:互聯網權威網站，報紙，
三:調查研究的主要發現
1，廣東房地產市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展，令投資再度活躍，開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產開發完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產開發項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產開發企業中，新開工面積超5萬平方米的企業達40家，同比增加14家，新開工規模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業營業用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據統計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.
2，廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后，廣州市房地產開發投資形成新格局，市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區房地產開發投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯. 據民政部門統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產商想出各種"概念"作為買點，先后出現"體育概念"，"山水概念"，"生態概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.
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4，二手樓市將漸趨活躍.
據經濟日報20xx-10-12報道，房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的發展，還有福利分房的尾班車的開出，相當部分人已經手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產網站繁多，功能，資訊內容相近.
在房地產這個朝陽行業中，網站作為新經濟的身影，亦隨處可見.據估算，中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪"，"網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道，傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產專業網站，則是擔當著為消費者提供網上置業指導，追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多，但真正能為置業者排憂解難，可提供詳盡的房地產信息，再售物業信息的專業網站并不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯系方式，極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修，家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6.現有房地產網站極具區域性.
現有房地產網站多立足本地，只起到互聯網廣告的作用，未能發揮互聯網無地域的優勢，這可能是由于互聯網技術所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展.
7.房地產網站表現形式.
a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式. b，360度環景技術.能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少. c，vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.四:結論
1.廣東房地產將出現買方市場，房地產銷售將出現新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定，地方經濟差距正初步減少，而且經濟發展重心正向西北轉移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.
3.地產商銷售手段需要創新. 隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍 城區范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現今房地產網站信息遠未達到消費者要求，需要技術創新. 如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.
五:建議
房地產推廣是一個高利潤行業，如果互聯網是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告，究其原因，為以下幾點:
1:認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的，消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上，互聯網廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的.
2:認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.
3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文本格式(html)表現房地產信息，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.
地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放.
就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站，提供房地產信息服務市場存在，風險很少.
2. 房地產調研報告 篇二
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
7、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲 望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
3. 房地產調研報告 篇三
自20xx年年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業“穩需求、去庫存、控風險、促轉型”的房地產新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為20xx年我國五大經濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。
近日，市委黨校科干二班第五調研組分別到市房管、規劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產企業的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調研報告。
一、我市中心城區房地產庫存情況
截至20xx年12月31日，中心城區累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。
1、從中心城區商品房類型結構看，住宅263.4 萬平方米， 占待銷商品房總數的67.6%，工業廠房7.36 萬平方米、占1.89 %，商業101.87 萬平方米、占 26.15%，辦公6.48 萬平方米、占1.66 %，其他10.51 萬平方米，占2.7 %。
2、從中心城區商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、 49.05萬平方米，分別占總數的28.16 %、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數的46.91%、47.27%; 120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數的6.03%、10.83%。
3、從中心城區商品房銷售情況看， 20xx年，中心城區共銷售商品房16124套、156.07 萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅 2118 套、 16.52萬平方米，分別占總數的17.45 %、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城區庫存商品房367.74 萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65 萬㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個月。
從上述數據可以看出，20xx年我市中心城區商品房庫存量和銷售量均出現增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。
對比相似情況的十堰市，我市房地產去庫存壓力也大體相同。據房產在線統計，截止到20xx年6月30日，十堰城區累計可售住宅套數為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區累計可售現房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區累計可售現房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區可售現房843套，可售面積約93613.05平米，各區域都有大量的可售現房。而根據十堰目前現狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。
二、我市房地產庫存量偏大的主要原因
1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內、省內很多三、四線城市一樣，出現了土地供應節奏過快的局面，據不完全統計，截至20xx年年底，我市中心城區通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產開發用地超過4000畝，而據分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現行已經出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。
2、市場需求相對不足。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產業支撐。然而荊門實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市“三化”同步建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
三、我市已采取的去庫存措施
針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。
1、政策引導去庫存。從20xx年9月至今，我市出臺了《關于促進全市房地產市場持續健康發展的實施意見》(荊政辦發[20xx]50號)、《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發[20xx]38號)、《關于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關于調整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優化房地產市場環境、加強房地產行業監管等方面激活樓市，政策主要亮點體現在“二個創新(創新保障性住房房源籌措方式、創新棚戶區改造安置方式)”、“三個調整(調整普通商品住房繳納契稅的基數、調整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調整商品房預售許可條件)”和“五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準 、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調整限制)”。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照“價格合理、面積合適、質量合格”的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發企業將符合條件的商品住房轉軌為保障房, 鼓勵有實力的房地產開發企業、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經撥付收購資金217萬元，開發企業將于今年8月交付使用。
2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚戶區改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區棚戶區改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關于規范中心城區拆違補償政策的意見》(荊政辦發[20xx]44號)，在棚戶區改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區海慧溝拆違是荊門市20xx年度“一號工程”，該片區共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區中全部安置到位。去年市中心城區棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區近20萬平方米的商品住房庫存。
3、市場引導去庫存。去庫存的真正主體在企業。我們在完善房地產市場預警預報體系的基礎上，按照“日統計，月監測，季分析”的時間節點，每季度召開一次房地產市場形勢分析會，定期公布房地產市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數量、房地產開發投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結構等情況，一方面引導開發企業通過營銷模式電商化、建立線上社區服務平臺、構建“醫養結合”新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業用房的特點，積極引導開發企業探索商業綜合體、工業地產、旅游地產、養老地產、農業地產等新領域，促進商品房開發類型多元化。20xx年，我市中心城區共批準預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產中，屬工業地產的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創業中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業高管發言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設計、住宅與商業用房比例作出調整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養老醫療類地產，企業項目種類呈現多元化趨勢。
三、對我市房地產去庫存的建議和對策
房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據我市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：
1、繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展
房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。
2、合理引導，積極鼓勵住房消費
一是積極推動農民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衛生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮居民子女同等待遇,由所在區教育部門統籌安排入學。明確土地“雙掛鉤”中補償給農民的資金，可以到城區購買商品住房。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。二是實行購房補貼優惠和房票政策。可借鑒外地經驗，對在市城區購買新建商品住房的，由購房人憑網簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區內國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑“房票”自愿選擇某一房地產項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用“房票”自購商品房，抵扣購房款時由參與“房票”安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過“房票”金額的部分免征契稅。三是充分發揮住房公積金的支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件,將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調劑機制，在全市范圍內實現資金盈缺調劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。
3、創新商品房消化渠道，打通“三個通道”
重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。
4、推進供給側改革，確保市場有序供應
一是合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。二是優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。
5、配套相關政策，優化發展環境
一是落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。二是積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規模化、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規模化經營。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，過先租后售、共有產權等模式運營商品房。三是優化發展環境，不斷規范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規范市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，盡快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。五是充分利用互聯網優勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業。
4. 房地產調研報告 篇四
一、調查研究的目的:
了解當今及未來房地產市場情況，互聯網對房地產的介入情況，地產服務市場是否存在.
二、調查的方法，資料的來源，方法:
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯網權威網站，報紙，
三、調查研究的主要發現
1、廣東房地產市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經濟環境的改善及廣州市城市環境改造進展，令投資再度活躍，開發投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產開發完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產開發綜合實力30強企業完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產開發項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產開發企業中，新開工面積超5萬平方米的企業達40家，同比增加14家，新開工規模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產開發投資持續較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業營業用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據統計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現時的上市量與消化量，全省當前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.
2、廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區后，廣州市房地產開發投資形成新格局，市區投資基本上占絕對優勢.1-9月市區完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區中:番禺區和花都區開發投資出現強勁增長勢頭，投資總量分別居十區的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區房地產開發投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經明顯.據民政部門統計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標志著廣州的人口結構進一步邁向老齡化.而贍養老人既是中華全統美德，又是法律規定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養老園還未成風，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產商想出各種"概念"作為買點，先后出現"體育概念"，"山水概念"，"生態概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復低調并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告傳單以及報章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據經濟日報20xx-10-12報道，房地產交易程序進一步簡化.這一二手樓市發展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經過幾年的`發展，還有福利分房的尾班車的開出，相當部分人已經手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產網站繁多，功能，資訊內容相近.
在房地產這個朝陽行業中，網站作為新經濟的身影，亦隨處可見.據估算，中國至少有房地產專業網站300個.象"新浪"，"網易"這類門戶網站基本都建有地產頻道，傳播著各類型的地產信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產專業網站，則是擔當著為消費者提供網上置業指導，追隨地產行業發展的雙重任務;此外像"麗江花園"這類由發展商興建的網站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產行業沾邊的網站很多，但真正能為置業者排憂解難，可提供詳盡的房地產信息，再售物業信息的專業網站并不多，幾乎全是提供以下幾條內容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯系方式，極少數使用圖片及360度環景技術);房產相關法律法規及相關新聞;裝修，家具風格文獻資料;供樓利息計算.
6、現有房地產網站極具區域性.
現有房地產網站多立足本地，只起到互聯網廣告的作用，未能發揮互聯網無地域的優勢，這可能是由于互聯網技術所決定的，由于html表現手法有限，極大地制約了房地產網站的跨地域發展.
7、房地產網站表現形式.
a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現樓盤，這是現在房地產網頁主要表現形式. b，360度環景技術.能表現東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉觀察.這一技術已出現，但還沒普及，應用此技術網站極少. c，vrml虛擬現實技術.應用電腦三維技術，能表現物體空間結構，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質與現實有差異.至今沒出現這類商業地產網站.
四、結論
1、廣東房地產將出現買方市場，房地產銷售將出現新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴重消耗;而支取住房公積金手續煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數量也趨于穩定，地方經濟差距正初步減少，而且經濟發展重心正向西北轉移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區住宅展銷均價變化可以看出.
2、未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產市場需求將轉為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.
3、地產商銷售手段需要創新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產需要銷售模式的創新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.
4、二手市場將相對活躍城區范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的
5、現今房地產網站信息遠未達到消費者要求，需要技術創新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網站需要新的表現手段展示樓盤.只要互聯網能提供足夠的信息，網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞.
五、建議
房地產推廣是一個高利潤行業，如果互聯網是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產推廣上必有作為.可以利用虛擬現實技術建立房地產網站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產開發商，而非消費者.現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告，究其原因，為以下幾點:
1、認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應.而互聯網廣告確實被動的，消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因.而事實上，互聯網廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站，而且在網上做廣告是無地域限制，無時間限制的
2、認為互聯網還沒普及.這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因.就現在產業結構及人口結構考慮，未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中.
3、認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富.的確，用傳統超文本格式(html)表現房地產信息，遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求.這也是房地產網站需要技術創新的原因.
地產商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者，而不是地產商，要吸引房地產準消費者，從而吸引地產商廣告投放.
就調查所得的資料統計，如果房地產網站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司，應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站，提供房地產信息服務市場存在，風險很少.
5. 房地產調研報告 篇五
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年——XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。
XX年XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷售調查中，90110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。
隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出。
6. 房地產調研報告 篇六
20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設廳房地產處組織舉辦了估價師繼續教育培訓，參會的估價師來自省內各個地市。徐處長特意從天津聘請了張弘武老師前來講解，徐處長本人也針對我省的現狀進行了講解和提示，又讓各地市的資深估價師介紹自己地方的估價業發展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機會。我們邊學習、邊調研，初步有了一點想法。
一、我省房地產估價行業發展現狀
（一）房地產估價機構發展速度較快，數量多，良莠不齊，估價機構規模普遍偏小，競爭力弱，品牌意識尚未樹立起來。
20xx年的《建設部關于納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定》，自20xx年12月起房地產估價機構的成立由原來的行政主管單位核準制轉變為行政許可制，體制的轉變意味著只要符合十五項行政許可條件規定中房地產估價機構資質準入條件的，均可以申請成立專業房地產估價機構。許多有創業意識的人借此機會大舉進入房地產估價行業，紛紛成立估價公司。但多為4-10人的小公司，資質低，法人多為賺錢而賺錢，事業心弱。
（二）估價需求缺乏主動性。
張弘武老師講的對，在西方經濟發達國家，房地產估價專業人士的社會地位與律師、醫生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產估價專業人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產估價機構或專業房地產估價師的專業幫助，絕大多數是被動或是處弱勢條件下委托估價機構進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業務體制問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產估價專業服務難以從心理上得到普通老百姓的認可。
（三）估價勘察草率。
有些估價機構根本不安排估價人員去現場勘察，甚至有些機構偽造現場勘察紀錄及照片。有的機構不安排估價人員去現場勘察，只是憑借房地產證復印件所刊載內容來判斷。有些機構在進行個人住宅物業評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現場勘察，其物業照片是通過網絡搜索衛星航拍下的外觀照片下載而成，室內照片則胡亂拼湊。
（四）回扣風盛行。
商業賄賂是市場經濟的通病，是制約市場經濟正常運轉的毒瘤。國家從上到下非常重視治理商業賄賂工作。房地產估價行業反商業賄賂也一直在高調治理中，但收效甚微。估價行業顯現出商業賄賂現象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業相對其他行業來講，每單估價業務收費低，尤其是目前估價業務競爭激烈，各估價機構估價收費標準競相調低；比例大，是指回扣比例占總體估價收費的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業務員的提成，回扣總比例甚至高達60%-70%，這是任何一個行業無法承受的。
（五）估價機構間業務競爭無序。
企業間競爭提倡的是產品質量競爭，由于估價機構所提供的估價產品在客戶心中沒有統一的標準來衡量，而且估價服務結果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構之間業務無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。“客戶定價法”成為了估價方法，受估價目的所限，哪家估價機構出具的估價結果能滿足委托方要求，委托方就將估價業務委托給該家機構做。估價機構以客戶期望價格迎合客戶，以取得業務。滋生了估價機構為承攬估價業務，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。
二、解決對策和建議
一把鋒利的刀，如果管理得當，用在正當的地方，能夠為社會創造財富；如果放任對刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當殺人搶錢比安分守己能夠帶來更多的報酬并不必為此承擔任何風險，殺人搶錢就會成為一種趨勢。因此說，游戲規則必須制定好、貫徹好！
（一）加強行業管理，成立地方估價學會，發揮學會作用。在市場經濟條件下房地產評估應由行業學會管理，建設主管部門分層次負責估價師和評估機構的資格管理，其他工作，如估價師執業資格考試、繼續教育、制定技術標準和職業道德規范等工作由政府委托介于政府與中介機構之間的民間機構——估價師學會負責管理。待條件成熟后所有評估的管理工作由估價師學會承擔。
（二）嚴格市場準入。執業人員和機構都實行三級準入制。首先要完善估價專業人員的系列，根據人才的“寶塔結構”，房地產估價師應分高級和中級，初級應為估價員，并設置水電、設備等配套專業的估價師。應建立三個等級的臺階制，即從初級到高級每一個臺階都要有一定的學歷和執業時間的限定，跨入第一個臺階以及由低一級臺階向上一級升級，必須經過考核，考試，注冊，才能取得資格，并規定每一個等級的估價人員只能做一定范圍的評估業務。而且要實行估價人員責任制，評估所所長和項目負責人必須是中級以上估價師，所有評估報告必須經中級以上估價師簽字才能生效，其中一級資格的評估所所做評估報告和二級評估所所做的特大或高難度項目的評估報告必須經高級估價師簽字生效，涉及到配套專業的評估報告必須有相關配套專業的估價師介入。允許二級機構到外地承接業務，但要有控制范圍，要比一級低一個檔次。
“準入”的標準要嚴格。一是與三個等級估價人員相適應，要確立非常嚴格的高級估價師專業資格考試和注冊條件。要改變現行估價師執業資格的考試和注冊條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個等級估價人員的相關專業工作經歷和從事評估實務的年限，一般應增加2－3年，筆試內容涉及業務面要寬，要增加面試，注冊時要提供2－3份有代表性的評估報告。對有犯罪前科的應不準注冊（滿五年以上的充其量只能從事估價員工作，但最好不開這個口子），受行政處罰處分的應滿五年才準予注冊。隨著評估業務的發展估價師考試和注冊條件要逐步收緊，直至形成非常嚴格的標準。二是三個等級評估機構的資格條件偏寬，根據“房地產法”第五十七條關于房地產中介服務機構應具備條件的規定，每一個等級機構有注冊資金，估價師人數，總體從事評估人數，機構執業年限以及已做評估業務數量等方面都應提高標準，如三個等級評估機構的估價師人數應增加，尤其要規定一、二級機構必設高級估價師，所有機構執業人數不能以抽象的70％的比例作限定，而應規定每一個等級的機構應有具體數量的專業人員，還應增加評估所硬件設施和信息儲存量（將來信息共享，應規定評估所有提供信息的`義務）的要求。
（三）由政府或學會牽頭，由各估價機構參與簽訂自律條約，只允許以國家規定的收費標準的六折為最低折扣進行價格競爭，如有違反，堅決進行價格處罰，直至吊銷資質，并在報紙等重要媒體公布自律準則，讓各大銀行等需求方知曉。對違反者加大處罰力度對于參與壓價競爭、給回扣、與客戶勾結出具虛假報告、隱瞞真相出具不實報告、為外來報告蓋章收費等違規行為，一經查實，要依法按規處理，涉及估價師職業紀律和職業道德的，由行政部門或行業協會予以行政處罰或行業處分。要淘汰一批不合格的機構，要打擊走穴估價師，取消他們的從業資格。
（四）扶植業務過硬的估價機構。應有重點地扶植一批有實力、有發展后勁的估價機構，給予業務上的指導和支持。要突出機構信譽品牌，宣傳幾家信譽品牌過得硬的機構。應強化對機構人員的動態管理，鼓勵從業人員取得多重資格。扶植執業的估價師隊伍，保護他們的利益。仿效發達國家和地區的做法，確定估價師不同層次（例如：高級估價師）的標準，強化估價師個人品牌。
三、結語
在我國，市場經濟仍是初級發展階段，中介行業的發展較發達國家尚有一定差距。我們估價行業的發展，應有外延發展轉入內涵發展。控制數量，提高質量。真正讓有知識的從業人員得到尊重，吸引更多有素質，愿意從事本行業的人員加入到我們的隊伍中!
7. 房地產調研報告 篇七
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。20xx年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17。9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。20xx年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，20xx年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。20xx年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20xx年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20xx年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20xx年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20xx年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20xx年完成房地產開發投資額x萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，20xx年為3.32%，20xx猛增至13.25%，20xx年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，20xx年———20xx年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝；20xx年總投放為98畝，是上年的6倍；20xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。20xx年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20xx年為10.59畝，20xx年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
8. 房地產調研報告 篇八
近年來，違規變更規劃、調整容積率成為房地產開發領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發商獲取高額利潤”總結為房地產犯罪官員尋租七法之首。
長期以來，購房業主因違規變更規劃、調整容積率問題與開發商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯合就加強容積率管理和監督檢查發出通知，今年又聯合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規變更規劃、調整容積率問題是當前和今后的一項重要任務。
違規變更規劃、調整容積率之所以多發，主要有兩個原因。其一是利益驅動，開發商為了獲取高額利潤，未經規劃行政主管部門許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著開發商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。
應當說，容積率對開發商的利潤固然重要，但對于商品房小區業主和整個城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實質內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區內的休閑健身場所、兒童活動區域形成擠壓，并且會對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。
根據《省房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進城鄉建設和房地產市場健康發展，我們提出以下幾點工作思路：
一、房地產開發企業取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門確定的`容積率等規劃條件進行開發建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關規定和技術規范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規劃要求需要提高容積率的；
2、建設用地所在規劃區域內可以提高開發強度的；
3、建設用地所在規劃區域內可以滿足建筑總量整體平衡條件的；
4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。
二、土地出讓前，規劃建設部門要根據總體規劃對宗地深入研究，科學下達規劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：
1、屬城市規劃要求需要提高容積率的，由規劃部門提出報告，經政府研究并下發抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續。
2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：
（1）建設單位向規劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規劃設計方案；
（2）規劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審，組織對規劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調整條件的，報政府或規劃咨詢委員會批準后下達《調整容積率告知書》；
（3）建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；
（4）規劃行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據》，審批發放或換發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
三、房地產開發企業取得土地使用權后，報規劃行政主管部門，規劃咨詢委員會批準已調整容積率的，規劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規劃建設、房管等部門依據補交土地出讓金的票據辦理相關手續。
四、經規劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建筑（在符合國家規范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協議為準），應按有關規定確定并收取應補交的土地出讓金。
五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區，地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產開發企業違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現行市場地價補交土地出讓金。
房地產開發企業違反《城鄉規劃法》第四十三條規定，擅自改變建設用地規劃許可證的，相關執法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下，開發建設單位應根據相關部門的處理決定，補交土地出讓金及相關規費，并接受相應罰款。
八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通，并將有關情況相互告知。凡發現開發建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產權證書等手續，對該房地產開發企業依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發項目的一切手續。
九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。
9. 房地產調研報告 篇九
縣級（尤其是我們中西部不發達地區的縣）房地產業具有規模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發商下的小規模企業，運作模式是購買一塊地興建一個小區或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發期一般是一二年至三五年間短期行為，開發商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業利潤一擁而上的暴富者，素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富余人員，稅務財務不精通、不熟悉，核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度：
稅收征管現狀：工作被動，征管質量不高
一、地區觀念短期效益驅動形成干擾：近年來經濟欠發達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產業作為一個見效快、政績顯現行業得到各級政府的青睞，各地各級產生重發展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設置了障礙，對稅務部門日常征管工作也時有干擾。
二、行業要求不高資金密集財務核算質量低增加稅收征管難度：縣級房地產開發技術要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關行業人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數千萬元的房地產企業有十幾家，形為企業實為個體的開發商近百，良莠不一。房地產業相對又是資金密集運作行業，密集資金運作、生產周期較一般行業長、成本費用項目多、會計核算復雜的特點要求房地產企業建立規范財務核算，目前稍具規模的開發商也只是幾個股東、三兩個財務人員，幾個工程人員組成，個體開發商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。
三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實，建筑業目前執行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大，稅務部門一般以房地產銷售收入為基礎，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預征率征收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產業營業稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產成為一個暴利行業已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產業的現狀，研究其發展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業對地方經濟長遠影響，房地產業對經濟發展來講是一把雙刃劍，它的產品是不動產屬于消費行業，它創造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業那樣給地方帶來長期的持續經濟發展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發是得不失，對房地產業不應有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業優惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰術，多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度，強制規范行業財務核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能：稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認真鉆研房地產業生產、核算業務，提高自身人員政治、業務素質，檢查時注意與相關部門聯系協作，積極搜集資料，夯實證據鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
10. 房地產調研報告 篇十
幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元/平方米、885元/平方米、1020元/平方米、1120元/平方米和1350元/平方米，今年6月末達到1468元/平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業是伴隨著舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
（三）、商品房開發結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為56倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的.中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18——20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期開發輕后期服務
由于部分房地產開發商的可持續發展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕后期配套服務的傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。
（六）商業營業用房空置現象已顯現
20xx——20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業的健康發展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規范房地產開發市場的價格。同時盡快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。
11. 房地產調研報告 篇十一
近年來，隨著國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就__市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。
__市位于__中部，地處經濟欠發達地區，是__自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。
（一）房地產開發企業情況
目前，__市共有各類房地產開發企業231家，其中有資質等級企業85家，暫定資質企業146家，有資質等級企業中二級企業10家，三級企業23家，四級企業52家。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業參與競爭的準入門檻。開發企業注冊資金總額達到22。51億元，從業人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬元。
（二）房地產開發投資情況
房地產開發投資持續增長。20__年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。
在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。
（三）20__年新開工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
（四）房地產交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業營業用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業營業用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。
12. 房地產調研報告 篇十二
一、引言
隨著國民經濟的高速發展，中國的房地產業業發展得如火如荼。而據我們觀察發
現，天津作為大城市，其房地產業早已漸趨成熟。相對地，物業管理服務業也應運而生。物業管理，簡單來說，就是人們對物業的管理活動，泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務，包括房地產開發的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，范圍相當廣泛。有的物業管理還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理于服務之中。
在市場經濟體制下，隨著生產生活節奏的加快，人們對物質文明和精神文明內涵
和外延認識的提高與深化，以及物業市場產權交易的頻繁，從物業管理的發展趨勢來看，物業管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業管理服務項目業將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，并對其物業管理服務狀況的調查。通過以調查問卷的方式對小海地物業管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業管理服務水平、質量，從中可為相關部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產市場物業管理服務的健康發展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
（一）研究的理論假設
“天津小海地房地產物業管理服務狀況”的概念界定：房地產物業管理的服務狀況能從幾個方面調查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業管理公司所存在的不足現象，從中更深入調查天津居民對物業服務公司的要求。
（二）調查對象
小海地地區的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
（三）調查時間
4月9日就現有規劃方案專項討論會
4月13日提交調研問卷樣本及調研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定
4月17日-5月6日走訪小區，逐個進行訪問，問卷總數80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數據統計分析，市調報告完成提交
（四）調查方法
首先采取調查問卷的方式即“撒網”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。
（五）調查內容
為了更深入的調查小海地地區物業管理服務，本小組特從以下幾點進行調查。
1.調查小區的物業管理和服務質量：分別從小區環境、安保、配套設施等方面對業主進行調查，從而分析小區業主對小區物業管理服務的質量和滿意度。
2.調查小區的物業管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業主進行調查，從而分析小區業主對物業管理的收費滿意度和更好的規范小區物業管理費的收取。
（六）資料的'收集和分析
資料主要來源于發放的問卷。本次調查了三個小區，實際發放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。
三、調查結果與分析
（一）問卷結果分析
四、結論與建議
（一）調查結果
無論從哪個年齡段的人來看，衛生環境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區的衛生環境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環境問題。
（二）衛生環境問題原因分析
1.小海地地區居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業服務要求也不高。 2.多數小海地地區居民原為附近工廠的工人，人群整體素質相對偏低，經濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結果。4.與天津市內六區房地產狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會及業主委員會的管理。
（三）建議
1.建立健全業主大會制度，要解決物業管理中存在的難題，應該說，健全業主大會制度是一個突破口。通過業主委員會與物業管理中心協調，并對其工作進行監督。
2.進行先期清理，街道組織社區、潔安序物業對院內的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛生環境的舒適感，進而提高居民對衛生環境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛生環境檢查，強化監督，落實獎懲。
6.對物業公司來說標準化管理和操作是確保工作質量長期穩定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質量。
每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環節，規范到每一個細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質，并且通過持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續的改進提高住宅小區環境衛生質量，滿足業主（住戶）的需求和潛在需求。