別墅調研報告（精選7篇）
1. 別墅調研報告 篇一
第一部分：項目分析
地塊規劃控制指標：
地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現狀：山坡地，無建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環境：
◇地塊四個方向的環境：
A、 地塊東面：東北面環山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠
B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
C、 地塊西面：西面環山，有天然小河道
D、 地塊北面：北面環山
◇環境情況：
A、 空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。
B、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
C、 水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套
項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優勢(Strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目
● 地塊三面環山，為狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業
● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項目劣勢（Weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心里影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發將會更有把握
● 奉化經濟發展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(Threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段
● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對于房地產市場來說也是一個新的機遇。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控后，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在20xx年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
就目前奉化的房地產市場來看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產品，主力價格還是控制在3500―4800元/平米
2. 別墅調研報告 篇二
1、金銀湖片區
1.1 心齋橋
項目地址：武漢市東西湖區環湖路(國際企業公園旁)
外展地址：江漢區青年路308號(花園道星巴克旁)
總套數：108套
建筑風格：后現代中式風格
停車位：40%單車位，60%雙車位，實行人車分流，地下車道。
建筑特色：喬家大院式，地下一層、地上三層，4-5套別墅為一個組團 開盤時間：預計20xx年12月底
價格：預計300萬元/套，認籌中，優惠政策未知
推廣活動：無
項目現場情況：周六來訪3-4批客戶
1.2 銀湖翡翠
項目地址：東西湖金山大道178號(北鄰高爾夫球場，東臨馬城)
建筑風格：歐式風格
停車位：配比2：1，全地下車庫
建筑特色：半圍合式布局
價格：均價220xx元/㎡，300萬/套起
推廣活動：無
項目現場情況：周六來訪2批客戶
1.3 臥龍麗景灣
項目地址：東西湖區金銀湖金南一路特一號(東方馬城對面)
總套數：88套
建筑風格：原墅法式風格
價格：均價16500元/㎡，300-400萬/套
銷售情況：在售50多套
推廣活動：無
項目現場情況：周六來訪1批客戶
2、盤龍城片區
2.1 寶安中國院子
項目地址：盤龍城經濟開發區盤龍大道特8號
建筑風格：中式別墅
價格： 聯排200-300萬/套，98折
價格促銷活動：無
推廣活動：無
銷售情況：聯排剩余20多套
項目現場情況：周六3批客戶
2.2 F`天下
推廣活動：無
價格促銷活動：無
項目現場情況：周六沒有客戶
結論：在宏觀政策的調控之下，武漢市的別墅市場受到了一定的影響，從其他別墅項目來看，銷售及來訪情況效果并不理想，但是開發商并沒有做很大的宣傳促銷活動。其他別墅項目的置業顧問有一套完善的銷售說辭及看房路線，行業素質較高，尤其是寶安中國院子。
3. 別墅調研報告 篇三
1、調查的目的
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
2、調查的對象
(1)家庭年收入在20萬元以上;
(2)對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的;(3)擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車;(4)演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住著;3、調查的內容
(1)目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求;(2)目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度;(3)目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度;(4)目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度;(5)目標客戶個人信息及購房自審的程度;
(6)目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等;4、調查的質量控制
由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。
二、調查結果顯示
1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，占4.86%;打算在1-3年內購買別墅的有76人，占36.09%;打算在3-5年內購買別墅的有126人，占59.05%;這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在著購買需求。
2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，占53.37%;打算購買雙拼別墅的有36人，占16.72%;打算購買聯體別墅的有48人，占22.33%;打算購買疊拼別墅的有16人，占7.58%。獨立別墅的購買意向共占53.37%，體現出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積(單位：)數據統計顯示，被訪問者打算購買建筑面積為200-300平方米的有54人，占24.47%;打算購買300-400平方米的有69人，占32.18%;打算購買400-500平方米的有51人，占22.68%;打算購買500-600平方米的有22人，占11.28%;打算購買600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所(前期調查結果)，所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對購買別墅的風格選項統計結果所占比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，占31.61%;選擇中式風格的有49人，占22.25%;選擇現代風格的有12人，占5.71%;選擇歐式與現代結合的有53人，占25.41%;選擇中式與現代結合的有31人，占15.02%。總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價(單位：元)數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000-15000元/的有71人,占33.08%;打算選擇15000-XX0元/的有50人,占23.54%;打算選擇XX0-25000元/的有56人,占26.7%;打算選擇25000-30000元/有20人，占9.39%;打算選擇30000元/，占7.42%。大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價(單位：萬元)數據統計顯示，被訪問者能接受的總價區間為300-450萬元的有81人，占37.68%;能接受的總價區間為450-600萬元的有61人，占28.25%;能接受的總價區為600-800萬元的有32人，占16.09%;能接受的總價區間為800-1000萬元的有29人，占13.41%;能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，占4.57%。總價是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。
三、各項統計結果分析(省略)鑒于對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護;部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統調查、目標客戶對別墅經紀的專業需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。
秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內眾多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委托讓您真正體驗省時，省力，省心。
4. 別墅調研報告 篇四
一、別墅概述
別墅，別業，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。現在普遍認識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現生活品質及享用特點的高級住所，現在詞義額中通為獨立的莊園式居所。
別墅往往指建在環境優美的地帶、供人居住和休憩的獨戶住宅。別墅通常面積不大，一般由起居室、客廳、餐廳、廚房、書房、臥室、衛生間等幾部分組成，能包容日常生活的基本內容，并具有一定的舒適性,可以分為獨棟別墅、雙拼別墅、連排別墅、疊拼別墅、空中別墅幾種。
在中國古代也存在大量別墅，稱為別業、別館。西晉時出現別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業和北京的勺園。別墅設計要點要點是：因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結構簡約。
二、經典實例分析
1、琥珀山莊 Sunstone 1987年美國紐約
建筑師為美國建筑師羅伯特·斯特恩，他的作品以古典風格見長。建筑師一座兩層的古典風格住宅，外觀以大坡頂與各種形式的老虎窗形成豐富的輪廓線。入口立面結合了具有鄉土風格的服飾斜屋頂以及古典入口門廊，并配以帕拉迪奧式的樓梯頂窗，風格突出。建筑的西南角是起居室和三個臥室，可以俯瞰辛尼克羅克灣的優美風景。
該建筑作為以舒適，簡約為基準的別墅充分考慮了與地形、環境的關系。別墅背靠樹立、面朝碧水，建筑前方還有環形景觀花壇，及一片面積廣大的綠地，環境宜人，優美，是不可多得的假日休閑，頤養身心的好去處。在別墅的西北方設有環形道路及與外界相通的出口，且都隱身于蒼松翠柏之中，更不會讓別墅中的家人看到大路，而降低與大自然親近之感。
+琥珀山莊別墅分為上下兩層，一層面積大于第二層，各種功能房間設置齊全，廚房、臥室、餐廳、工作室，傭人房、衛生間、起居室等，設置分布合理。從房子的任意方向入門都可直達位于一層中央的衛生間。在別墅的任意一點都可以通過大型玻璃窗觀賞屋外美景，讓人如置身于大自然中，身心放松，體驗不同于城市、鄉村的美妙感受。
2、國內東南某省不知名別墅建筑
該別墅建筑與其他別墅建筑一樣建于景色優美的森林區內，而力求與基地景觀相結合。但不論是從外部矩形體塊的形態，還是從該建筑外立面的色彩裝飾來看，該別墅建筑都不能和周邊的林木環境很好的結合，不可不說這是這座建筑的敗筆。
該別墅建筑的內部功能結構還是相當合理舒適方便的。
從正門通
過門廳進入別墅的一層空間到達過廳，向右轉就可以進入一層唯一的臥室，或者進入正對過廳的衛生間。向左走就可以通過臺階下到地下半層的車庫。直走再右轉通過簡短的一段下降臺階的過廊進入到面積廣大客廳會客交友，也可以從客廳出玻璃門，進入別墅的后花園。若一直直走就進入到餐廳了，而廚房則隱藏在餐廳的左邊。從餐廳回頭就可以看到直達別墅二層的樓梯。
三、實地調研
這次別墅調研我們小組去的是建業森林半島。洛陽建業·森林半島是建業集團在洛陽新區開發建設的首個高檔品牌社區。項目位于王城大道與英才路交匯處，周邊環境優美，北望10000㎡景觀湖泊、12公里洛河長堤，東側與3500畝隋唐城遺址植物園僅一路之隔，自然與人文相得益彰。
建業·森
林半島充分利用項目所獨具的優越自然條件，創造以水為主題的水景
社區。水是生命之源，親水是人的天性，水可以給人以靈性、活力和生機。 親水主題及貼近自然的、寫實的、現代的設計手法緊扣案名“森林半島”，更是該項目有別于其它樓盤的閃光之處。
這次我們的調查對象是洛陽地區的別墅建筑。在建業森林半島內，我們見到了建業內的別墅，這些花園洋房式的建筑屬于疊拼別墅，總共四層半，一層二層屬一體。最下方入地半層設為樓上住戶的出庫和小型倉庫。小區內設有小型花園景觀，小溪縱貫其中，別墅南面臨湖，風光優美恬靜，區內有綠化、小溪、車庫等公共設施齊全。從建筑外觀看，建筑線條硬朗，整體色澤趨于微紅色。外表多采用厚重的褐紅色墻磚粘貼和大面積的玻璃幕墻裝飾外表。給我們一種厚重的感覺，但是加上樓中間的倒映別墅影子的小溪和景觀中的花草樹木，又給我們一種輕靈之感。整體上看，該別墅群舉重若輕典雅寧靜。
四、調研總結
通過這次的實地調研及各方面的收集別墅資料，我了解了別墅的內在涵義和一般存在的功能單位，理清了別墅基本的流線設置，對別墅設計與基地環境之間的聯系有了初步的認識，了解到一般的別墅建筑材料與色彩的搭配，體驗到了別墅建筑之美。多方面的知識積累及聯系的考慮，取最優方案。
五、任務書分析
建設地點為北方某城市，用地位于城市居民區內，西北兩面臨居住區道路，地勢平坦。建筑物退用地紅線3米，不得突出控制線，建筑層數為兩層。平面設計要求功能明確，相互聯系方便。老年兒童臥室要求南向采光。進行室外場地設計，創造優美的空間環境。
5. 別墅調研報告 篇五
一、調研目的：
1、借鑒已建成的優秀范例，尋找設計中的靈感與構思
2、為了建立別墅住宅類空間尺度的概念，了解別墅類建筑流線要求及多種功能設備要求及無障礙設計手法；了解基本的框架體系及借鑒構造的設計，力爭用調研中學習到的手法和技巧解決實際自身設計過程中的問題；學習調研對象對于外部造型和內部空間達到一致協調的經驗。
二、調研對象及選擇原因
本次調研對象選擇為南京浦口區珍珠七路9號四方當代藝術湖區中的別墅部分，其中包括：王澍的三合宅以及路易斯。曼西拉的佛手。
本次調研選擇四方當代藝術湖區原因如下：
1、本次任務為度假別墅的設計，應體現出其與實用住宅類別墅的區別，突出其藝術與人文的特性，強調精神上的享受而非諸如容積率等經濟因素，因而大多商品別墅區并不適宜本次調研，而四方當代藝術湖區的別墅，是毗鄰四方當代美術館、居住藝術體驗館、民國名人手跡陳列館、影像藝術館等人文藝術建筑的先鋒派住宅建筑群，符合本次設計調研對象的基本要求。
2、本次基地為高差豐富、原有樹木眾多且臨近湖泊的山地，而四方當代藝術湖區位于老山山脈佛手湖湖畔，其環境與基地基本要素相似度高。
3、四方當代藝術湖區邀請磯崎新、劉家琨擔任建筑策展人，許江和李小山擔任藝術策展人，20幢別墅分別由王澍、張永和、周愷、崔愷、Odile Decq等20位國內外著名的建筑大師設計。
4、四方當代藝術湖區總體項目規劃理念為（1）完整地詮釋場地的自然之美；（2）保護山脊上的森林資源，使道路融合在地形之中；（3）盡量減少土石方工程量，充分發揚山地開發的獨特風情；（4）保持場地現有的植被和地形，營造出CIPEA綠色畫面；（5）最大限度地減少交通流線和各地塊的功能性設施，充分利用現有自然資源。所有的建筑充分利用現有自然資源，因地制宜，巧妙獨特。與本次設計盡量保持山體原貌及現有植被，爭取通過設計突出高差豐富的山地特有的趣味。
三、實地調研
（一）三合宅655m
這個三面圍合一面開敞的建筑，在空間上是內聚和封閉性的，在形態上保持建筑與空間的連續性，這種連續性不僅在于建筑本身，也體現在建筑與城市的關系上，是設計者對于“中國房子”范形的一次具體的操作。它的顯現與修正出自很具體的功能與構造問題，例如屋面的做法，為了解決雨水的排泄，雙曲面就是一種自然的選擇，在這里，造型的考慮是次要的。房子的基本狀態是“睡著了”，建筑師引入了“席居”的生活制度。房子與居者同為“夢游者”�？臻g形態與人的身體做緩慢、沉重、顛簸著的卻沒有中斷的移動。房子中間圍著一方淺池，水波、睡者、房子互相蕩漾。溫暖的目光看著周圍世界的流衍。在材料方面，使用了產自蘇州的水磨清磚貼面，以及切割打磨的大青磚等傳統材料。
三合宅在最大限度上保留了原有的書，其中有一棵大樹穿過屋檐卻與建筑無比和諧，應該與高親和力的建筑造型，混凝土及木材這些高親和力的材料的選取有關，把建筑融入到樹木中，成為環境的一部分。
二、佛手900m
基地是一片叢林環抱的寧靜開闊“空地”，形成這種“空地”感覺的是別墅平坦的地板和屋頂板。平面自由的形狀由內外兩層邊界劃分而成：內部的邊界是連續而透明的，包含著極細的鋼柱結構，外部邊界由垂直排列的竹質板條構成，形成來自于竹子屏風。別墅內部是寬度以及光線連續變化著的帶狀空間。這樣一來，建筑變成模糊不定的，甚至從室內就能感受到從屬于外部環境的特質。建筑師把別墅作為一個整體來理解居住空間，這樣可以使功能更加靈活多變。公共空間如廚房和起居室，設置在臨近入口的位置，可以獲得自然通風與采光，旁邊設有一個小的洗手間和衣櫥。臥室的設置既適用于一個家庭居住，又適用于由單個人組成的小群體。四個衛生間服務于四個房間，也可以用作為四個臥室，兩個工作室兩個臥室，以及其它的組合方式。設備及儲藏用房單獨設置在別墅外的場地上。
作者對于外觀的處理手法可以說別出心裁，對外形成了竹質的條狀立面，對內形成了光影變化豐富的柱廊�？倶嬙焐�，將表皮層與結構層拉開，在中間形成走廊，一來豐富了空間，二來外立面可以更加整體以及自由。
三、睡蓮672m
基地狹長、平緩的坡地沿著小溪向湖面展開，別墅依平行等高線平面展開成折線帶狀2間，通過形體的處理，協調了坡地、水體和道路。屋頂略高于旁邊的道路，是一個水生植物的種植園，淺淺的水池中散布著如睡蓮一般的圓形石板，自由散落的圓石小徑頗有中國園林的味道。夾在平坦的地板和頂板之間的是其帶狀內部空間，完整而連續，分別嵌入帶衛生間的臥室、廚房和貫通到屋頂花園的庭院，其余部分
自然形成起居和交通空間。屋頂種植園池底在衛生間的上方有六個圓形天窗，形成獨特的采光效果。屋面板比地板的面積要大，起著遮蔽日曬的作用。除了局部的承重墻、平臺和入口，建筑的外圍護是完整的透明和半透明玻璃表面。建筑的基礎是一系列垂直等高線的肋形短墻，輕輕將上部的結構托起，當中的兩條短墻之間設置了設備房。在建造方面，作品將使用小模板（木板條模板）現澆混凝土建造結構主體部分，室內地板鋪條石，寬度與天花板上留下的模板印記相對應。低緩的外形，晶瑩剔透的玻璃外墻和屋頂種植園使得建筑宛如漂浮在林海中的一片綠葉。
6. 別墅調研報告 篇六
房地產奉化別墅項目投資分析報告
第一部分：項目分析
地塊規劃控制指標：
地理位置：項目位于奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質：居住用地
地塊現狀：山坡地，無建筑物，有農田與植被覆蓋 地塊周邊環境：
◇地塊四個方向的環境：
a、 地塊東面：東北面環山，東南面為規劃茗山路延伸段與一食品廠
b、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局
c、 地塊西面：西面環山，有天然小河道
d、 地塊北面：北面環山
◇環境情況：
a、 空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。
b、 噪音：地塊為市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染
c、 水質：地塊目前為農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。
d、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項目處在奉化市區范圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。 地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套
項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。
項目優勢(strength)
● 地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的`低容積率項目
● 地塊三面環山，為狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強
● 地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業
● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進行開發
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項目劣勢（weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心里影響
● 項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響
項目機會(opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善
● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小
● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發將會更有把握
● 奉化經濟發展迅猛，擁有為數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求
項目威脅(threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段
● 奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響
● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制 項目分析總結：
根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。
第二部分：奉化房地產市場分析
奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對于房地產市場來說也是一個新的機遇。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控后，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在20xx年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。
7. 別墅調研報告 篇七
一、調查的目的。
本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人群的別墅購買行為及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，為二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。
二、調查的對象。
1、家庭年收入在20萬元以上。
2、對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的。
3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車。
4、演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住著。
三、調查的內容。
1、目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求。
2、目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度。
3、目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度。
4、目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度。
5、目標客戶個人信息及購房自審的程度。
6目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建筑風格等。
四、調查的質量控制。
由于需求別墅的目標客戶為高端收入人群，數量比較少，同時考慮到客戶群識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作為樣本，本次調查共獲得問卷份，有效問卷份。
五、調查結果顯示。
1、對購買別墅的時間。
被訪問者中打算一年以內購買別墅的有xx人，占%。
�。�1）打算在1——3年內購買別墅的有xx人，占%。
�。�2）打算在3——5年內購買別墅的有xx人，占%。
這在一定程度上反映出在被訪的人群中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在著購買需求。
2、對選擇別墅的類型。
被訪問者打算購買獨棟別墅的有xx人，占%。
�。�1）打算購買雙拼別墅的有xx人，占%。
（2）打算購買聯體別墅的有xx人，占%。
�。�3）打算購買疊拼別墅的有xx人，占%。
�。�4）獨立別墅的購買意向共占%。
體現出這一特殊人群對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。
3、對購買別墅的面積（單位：㎡）。
被訪問者打算購買建筑面積為200——300平方米的有xx人，占%。
�。�1）打算購買300——400平方米的有xx人，占%。
�。�2）打算購買400——500平方米的有xx人，占%。打算購買500——600平方米的有xx人，占%。
（3）打算購買600平方米以上的有xx人，占%。由
于目標客戶購買奧北別墅后將其作為第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。
4、對購買別墅的風格選項統計。
�。�1）歐式風格%。
�。�2）中式風格%。
�。�3）現代風格%。
�。�4）中式和現代結合%。
�。�5）歐式與現代結合%。
合計%，被訪問者中選擇歐式風格的有xx人，占%。
�。�1）選擇中式風格的有xx人，占%。選擇現代風格的有xx人，占%。
（2）選擇歐式與現代結合的有xx人，占%。
（3）選擇中式與現代結合的有xx人，占%。
總體上以歐式所占比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對于建筑風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。
5、對選擇別墅的單價（單位：元）。
被訪問者打算選擇10000——15000元/㎡的有xx人，占%。
（1）打算選擇15000——20000元/㎡的有xx人，占%。
�。�2）打算選擇20000——25000元/㎡的有xx人，占%。
（3）打算選擇25000——30000元/㎡有xx人，占%。
�。�4）打算選擇30000元/㎡，占%。
大量的被訪問者都趨向于低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。
6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）。
�。�1）被訪問者能接受的總價區間為300——450萬元的有xx人，占%。
�。�2）能接受的總價區間為450——600萬元的有xx人，占%。
（3）能接受的總價區為600——800萬元的有xx人，占%。
�。�4）能接受的總價區間為800——1000萬元的有xx人，占%。
�。�5）能接受的總價區間1000萬元以上的有xx人，占%。
總價是劃分客戶群的最有效標準，不同總價反映著客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅占到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。
六、各項統計結果分析。
鑒于對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護。部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統調查、目標客戶對別墅經紀的專業需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。
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