物業管理員個人工作計劃（精選8篇）
1. 物業管理員個人工作計劃 篇一
一、配合小區燃氣安裝
燃氣是安裝小區的頭等大事，小區申請接入燃氣自xx年以來，一直未能得到落實。現在業主及我管理處的配合下，燃氣公司已經把燃氣接道接入小區外圍墻藝術學院門口。在新的一年里，我管理處將依據山莊業主委員會xx字第號工作聯系函指示，對管道燃氣安裝一事依法依規協助處理。
二、設法解決通訊問題
因小區電信、移動、網通等各類通訊信號接收弱，不少業戶多次向電信部門投訴及向管理處、業委會反映。我管理處早期配合業主委員會曾與鐵塔公司聯系引入解決方法，但此事未能落地。在新的一年，我管理處將加強聯系溝通，及時盡早解決問題。
三、小區路燈亮化問題
目前小區有部分照明燈具因線路問題無法得到恢復，在20xx年x月xx日與業主的座談會上業戶提出的亮化改造管理處會分步細化計劃落實。
四、小區安全隱患及違建
目前小區山崗右側圍墻的圍合，門口圍墻問題，爭取在年后盡早處理完善，解決圍墻問題帶來的安全隱患。配合山莊業委會制定違建情況介定，對于現存違建情況繼續與城 管對接投訴，爭取得到解決。
五、小區綠化
在秋未冬初，在小區草坪缺損處補種了"二月花"草種，目前覆蓋范圍還少，待春初看長勢后再視小區情況再采購補裁草種。
六、小區保潔
在20xx年x月xx日與業主的座談會上業戶提出對于公寓樓樓梯扶手、樓道玻璃清潔方面，加強培訓檢查保潔落實情況。
七、軼序維護
對軼序員加強培訓，對小區進出人員依規登記詢問。對公共區域停車、裝修、堆放雜物等加強管控。
2. 物業管理員個人工作計劃 篇二
一、加強管理
管理是一門學問，管好員工是一件非常或重要的申請，這關系到公司的未來發展，也關系到公司的成長，一個好管理者就必須要帶領手下的成員創造出成績，做實事，而不是散亂無章。為了加強管理我對手下員工作了以下要求。
每天必須按時工作，及時完成工作任務，不能出現缺勤，和曠工的情況，如果有這樣的事情發生會及時去改變去糾正，不讓自己犯下重大錯誤。
管好他人，先管好自己，以自身為榜樣，按時上下班，按時完成工作任務，及時坐好工作，與其他員工一樣工作讓自己有更足的底氣更高的氣勢去面對員工的質疑。
加強部門的紀律，對于敢于公然我被規則的人就要嚴加管理，該懲罰的懲罰，該做調整的調整，不能縱容，不能讓歪風邪氣在公司內部增長，控制好公司的工作環境讓打擊都能夠有一個穩定，且積極的工作空間。
及時鞭策員工，在員工沒有工作目標的時，設定基本完成目標，做好完成的工作任務，加強工作提高員工的工作積極性，加強鹽工的工作效率這是今后工作的目標也是要完成的任務。
二、客戶的反饋和投訴
當客戶對我們物業的一些工作做的不好時候，給出的一些建議一定及時采納，不能把問題擱在一邊不管出現為題叫解決，就要完成，客戶既然反饋了我會在第一時間去安排人手做好工作，同時調查相關的負責人了解他們的工作情況能清楚他們的工作出現了那些紕漏，并及時做好調整，完成相應的工作。
當遇到客戶投訴的時候，首先做的第一件事情就是及時給客戶提供更好的溝通，先想辦法得到客戶的原諒大事化小，小事化了，不能在犯同樣的錯誤了，也不能在犯相同的問題，及時解決相關的事情，在第一時間做好溝通，并且誠懇的道歉，然后子啊給出具體的方案，及時去行動，不光只是掛在嘴邊說更多的是用行動去證明，去完成對客戶的約定做好工作。
三、建全監督管理
為了加強工作，計劃健全監督管理條列，對于那些需要我們去完成去改正的問題我們會及時的去修改去，嚴格監督員工的上班，情況，因為一些原因做好反饋處理部門，通過客戶的反饋來考察部門成員的工作情況如果工作沒有達到標準的就會及時的做出改正和批評，得到贊揚的給予獎勵，同事之間也可以相互監督，相互反饋，對于反饋之后考察屬實則會給予獎勵給予更多的幫助。當然按照計劃會在今后的一年中不斷通過實際反饋來完成具體的工作，做好相應的事情。
3. 物業管理員個人工作計劃 篇三
1、完善各項管理制度，形成配套的考核、監督機制。xx年，我們將在原來的基礎上，修改、完善各項管理制度，改變以前"人管人"的被動狀態，從而走向"制度管人，制度約束人"的良性軌跡。進一步加強對人的管理，并把各項工作標準進行細化、量化，一方面，便于操作人員熟悉自己該怎么做，該作到什么程度;另一方面，方便主管人員的考核、監督，減少個人的主觀因素。工作中，堅持"定人、定崗、定時、定標準、定任務"的"五定"方針，對具體的工作采取有效的措施，加強對操作人員的管理，優化人員結構，更有利于以后工作的開展。
2、樹立服務品牌。服務品牌的樹立，有利于企業的知名度，對一個部門也是一樣，有利于提高部門的影響力，更有利于增強部門的凝聚力，目前，我們本著"清掃一戶，潔凈一戶，滿意一戶"的原則，為業主提供家政服務，得到業主的好評，在業主心中樹立了良好的形象。
3、確定兩個工作目標。即達到青島市a類物業衛生標準和達到經濟效率化的目標。根據小區定位及物業服務定位，我們保潔部會為業主創造一流的生活環境而不懈努力，工作嚴格執行a類物業衛生標準，并能力爭創青島市十佳物業公司。在做好保潔工作的同時，我們會做好廢品收購及家政服務工作，限度地減員增效，提高物業的經濟效率。
4、外掛一個家政服務公司。一方面，由于我們保潔人員素質不同，工作質量有所差異，所做的家政服務的效果也不同;另一方面，目前輪流作業的形式，也不便于人員的管理。外掛家政公司，在保證服務質量，規范內部管理的同時，我們還可以提取一定的服務費用。
5、建立一個垃圾中轉站。隨著業主入住的不斷增加，小區垃圾不斷增加，垃圾的清運、中轉、處理，是保潔工作的一個重要內容。希望在集團領導的大力支持下，盡快建立一個中轉站。
6、保潔與綠化的統一整體性與不可分隔性。保潔、綠化都是小區環境管理的一部分，小區離開了保潔，就會出現臟、亂、差的現象;小區離開了綠化，就不會有花草樹木。如果兩者屬于不同的部門，就會出現年前兩者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的現象。建議把兩者合并為環境部。
4. 物業管理員個人工作計劃 篇四
1 很抓團隊的廉正建設、工作紀律
1.1全體人員參加軍訓
1.2定期思想交流總結
1.3建立經理信箱,接收各員工建議
2 交收樓工作
3 建立客戶滿意度調查制度
3.1制定調查問卷
3.2定期發出調查問卷
3.3統計問卷,制定改正措施并加以實施
4 完善管理制度
4.1根據新的工作要求,擬定各部工作標準
4.2根據工作標準,擬定操作程序
4.3試行半年,根據實際效果對標準和程序進行調整
5 完善小區標識工作
5.1對小區現有的標識進行修整
5.2完成地下停車場標識的設計
5.3完成地下停車場標識的制作安裝
5.4完成四區的標識及安裝
6 公共區域管理
6.1分批對各違章搭建、改變外立面等違規行為給予糾正
6.2對小區各建筑小品進行維護保養
6.3在各棟走火通道設置清潔工具房
6.4美化各層生活垃圾房
6.5架空走廊綠化植物的改善
6.6架空走廊拆燈后的修繕工作
6.7各層防火門消音工作
6.8消火栓、水表箱修繕工作
6.9協助項目完成對15\17間水池補漏
6.10協助項目對中心區水池修改工作
7 社區文化建設
7.1業主通訊開刊
7.2溫馨活力夜(婦女節)
7.3春季健康咨詢活動講座
7.4親親孩子天兒童節
7.5端午節活動
7.6活力夏日暑假SHOW
7.7第二屆圓滿南湖中秋夜
7.8南湖半島與您齊心毅力向前(重陽節)
7.9開心平安夜
7.10配合銷售部的活動安排
8 節能工作
8.1節能方案的確定、審批、申購
8.2架空廊節能改造
8.3公共區域計量表設置工作
8.4地下停車場、路燈節能改造
8.5走火通道、樓層電梯大堂節能改造
9 開源工作
9.1商鋪招租
9.2洗車、車輛保養
9.3建立小區保健站
9.4家政服務項目的增設
9.5建立完善小區商務中心、租賃中心
9.6工程、綠化有償服務項目豐富
10 B2地塊的工作
10.1前期工作的介入
10.2制度、操作程序、收樓文件的確定
10.3管理處的裝修、小區標識的設置
10.4物品的購置
10.5人員的招聘、培訓
10.6樓宇的接管驗收
10.7外環境綠化工程
10.8樓宇開荒清潔
10.9交樓工作
11 住戶中心工作安排
11.1空置單位的管理
11.2完善業主檔案
11.3費用催繳工作
11.4處理客戶投訴問題及跟進工作
12 工程部工作安排
12.1完善各設備房的標識、制度上墻、
落實責任人、保持良好的清潔環境
12.2電梯、供電設備等設備年檢工作
12.3供電負荷評估
12.4各活動的水電、燈飾安裝
12.4高標準完成設備日常維修保養工作
13 綠化部工作安排
13.1完成四區外環境綠化工程
13.2完成邊坡綠化工程
13.3完成中心區落葉植物的改造工作
13.4完成會所外環境綠化工程
13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作
13.6高質量完成植物日常養護工作
14 清潔部工作安排
14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔
14.2除“四害”工作
14.3二次供水水池清洗
14.4外墻清洗
14.5高標準完成小區日常清潔工作
15 安管部工作安排
15.1協助各部門軍訓
15.2干部競爭上崗
15.3八一軍事匯演
15.4小區消防演習
15.5筆試考核
15.6高標準完成小區日常安管工作
16 年中物業公司總結
17 年終績效考核工作安排
5. 物業管理員個人工作計劃 篇五
一、總的工作目標：
1、穩抓環衛，提高道路保潔質量，確保開發區環境衛生在全市。
2、發展綠化，確保完成開發區下達的綠化養護及綠化保潔任務。
3、積極拓展其他工程業務，提高經濟效益。
4、確保安全生產，加強安全意識，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務意識和服務理念。
6、維護職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊伍的穩定。
7、力爭完成全年營業收入520萬元，創利稅20萬元。
8、積極拓展物業管理新業務，擬承接高鐵國際商務區一體化物業管理。
二、具體措施：
1、全面拓展市場
隨著大物業全額投資的新公司的成立，新公司采用新的
用工方式，新用工方式在勞動用工方面更靈活，勞動用工成本更低，更有利于大物業參與市場競爭。20xx年新公司除了可以承接大物業外包的包括保綠等項目的招標，積極走向市場，以大物業為依托，先向落戶園區的企業滲透，逐步向工業區外的企業拓展，力爭并超額完成總公司對我們下達的任務。
2、夯實技術力量，提升服務品質
隨著公司走向市場，開拓市場，業務量和業務范圍將不斷拓展，對物業服務人員的技術能力和業務能力要求也會不斷提高，下半年我們將繼續加大對技術力量的培訓，進一步夯實技術力量，提升服務品質。
3、加強安全意識，提高安全人員的業務水平
進一步增強社會安全意識，有效防范和遏制生產安全事故發生，為轄區發展創造安全穩定的環境。加強安全管理人員的業務培訓，提高安全人員的業務水平;落實安全生產月各項任務，強化紅線意識，抓實安全工作。特別是第三季度防臺防汛形勢嚴峻，認真布置防臺防汛工作，為安全度過汛期做好充分準備。
6. 物業管理員個人工作計劃 篇六
20___年物業管理處將在穩步發展的基礎上著重于“精細化”服務，從點滴小事、細節入手積極配合公司經營的戰略方針，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作并以此為20___年的工作重點和亮點，其計劃如下：
一、主導思想
以服務業主為重點，規范物業服務行為，推動物業管理行業精神文明建設，結合本部大樓實際情況創建物業管理模式，努力探索企業內部管理機制，將規范化物業管理服務深入每個“工作細節”的指導思想和“善于主動”的服務精神。
二、工作目標
緊密圍繞提高物業管理水平、展現“服務領先”的工作作風，并繼續貫徹執行節能降耗和為業主服務好的企業宗旨，以國優新標準提高自身工作，努力做到：工作細節“精”，設備設施“準”，保衛工作“實”的目標。
三、工作重點
（一）、內部管理
1、人員控制及企業凝聚力在新的一年中，管理處將減少人員的流動性，積極補充新員工，以評選、表彰優秀員工增強團隊的凝聚力，從而提高員工工作的積極性，促使員工彼此之間互相鼓勵、支持、學習、合作，同時倡導員工用團結協作、開拓創新、務實進取的信念去為公司的發展奉獻自己的力量。
2、規范庫房管理嚴格根據庫房管理制度執行庫房管理，庫房里的雜物需及時清理，做好各項防范措施，做到庫房整齊干凈整潔。
3、建立檔案室根據國優的要求建立檔案室，各部門檔案需要統一整理歸檔管理，并建立檔案室巡查制度，嚴格按照檔案管理規定進行存檔、借閱及銷毀，遵守保密制度，做好防鼠防潮等各項防范措施。
4、績效評價體系的完善與運行績效考核工作的根本目的不是為了處罰未完成業務量和不盡職盡責的員工，而是有效激勵員工不斷改善工作方法，建立公平的競爭機制，提高工作效率，培養員工工作的個人意識和責任心，及時查找工作中的不足并加以調整改善，從而推進企業的發展。
5、建立長效的消防安全機制，提高中控室值班員業務素質。
（1）健全消防檔案，各類消防記錄、檔案分類歸檔。
（2）增強中控室值班員業務素質的提高，提高突發狀況下的應急反應能力。
（3）總結以往消防演習中發現的問題，有重點的進行演練。演練重點如下：
☆應急滅火措施（滅火器、消防栓、正壓呼吸器）的使用操作，進行現場模擬操作培訓。
☆對跑點人員向中控報警用語的準確使用。
☆對中控值機員接報后使用消防主機開啟失火現場區域消防排煙機、正壓送風機、消防廣播及空調/新風機關閉、電梯歸首、非消防電源切斷等相應設備的熟練程度進行培訓。
（4）根據中控室倒班的特點，合理分配人員，采用以老帶新的方式，增強各班的業務能力。
（5）在堅持每日巡視檢查的基礎上，加強對樓層工程機房、餐廳后廚、熱力站、冷凍站、人防等重點區域的安全巡視檢查，做到發現問題，及時處理，將隱患消除在萌芽。
（6）積極配合完成上級主管單位提出的各項工作要求。
（二）、外部管理每月對各分包單位按合同規定檢查工作質量，定期與分包公司負責人召開工作會議，落實相關工作布置。加強對入室清潔、綠植養護、維修等項工作的監管力度，并優化入室服務流程；總結各分包單位出現的常見問題，提前布控，減少客戶投訴，提高服務質量。
7. 物業管理員個人工作計劃 篇七
一、公司籌建：
1. 出資人情況：法人與自然人
2. 物業管理企業的組建條件
1)企業名稱的確定;
2) 企業住所;
3) 法定代表人;
4) 注冊資本;
5) 公司章程;
6) 公司從業人員。
3. 物業管理企業的設立
在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。
4. 在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級
1) 資質一級企業：注冊資本500 萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30 人，
企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
2) 資質二級企業：注冊資本300 萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20 人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;管理兩種類型以__________上的物業;管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)稱號;具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。
3) 資質三級企業：注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書;有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度;建立了維修基金管理和使用制度。
二、物業公司的經營計劃
1. 物業管理的目標和任務
1)創造安居樂業的生產、生活環境
2)對實現物業的保值和增值。
2. 物業管理的主要內容
l)維護物業管理區域內的規劃不受破壞
2)房屋裝修監督管理
3)房屋的維護與修繕
4)設備、設施的管理及維修養護
5)安全保衛與消防
6)保潔、消毒、防疫管理
7)環境保護
8)綠化管理
9)車輛管理
10)綜合經營服務
3、物業管理的基本原則
1)產權、經營權分離原則;
2)業主至上原則;
3)統一管理原則;
4)專業高效原則;
5)權、責分明原則;
6)經濟合理原則;
7)公平競爭原則;
8)依法行事原則。
4. 物業管理公司內部的組織機構以及功能設置
1)總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協調各副總經理與各部門的工作。副總經理協助總經理處理分管的工作。
2)辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。
3) 財務部：參與企業經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。
4)物業管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業管理區域內的各項管理工作。
5) 社區服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業務，為用戶提供優質服務。
6) 工程部：負責物業維修及設備運行的技術管理部門。
7)保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業主、治安維護，協助有關部門查處違法犯罪。
8)產業部：負責物業的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業資料。
9)租賃經營部：負責對現有物業的租賃經營業務，提高物業的出租率。
5. 物業管理公司的前期工作
設立物業公司，并取得相關資質后，參與物業管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場;物業管理對物業的基本要求,物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。
按照以下步驟進行開展工作。
1)人員準備與資料準備;
2)設備、器材準備;
3)資金準備;
4)擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查;
通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。
①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
②項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。
③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。
⑤消防、安保、清潔等設施狀況
⑥項目性質及特色
⑦政府的支持、扶持與介入程度
⑧開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
⑨周邊壞境狀況社區配套的社會公共資源如學校、醫院、商業中心、農貿市場等
6. 制訂物業管理方案的其他準備工作
l)組建制訂物業管理方案的工作班子：
2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：
3)準備經費;
4)準備設備;
5)準備相關資料。
7. 制訂物業管理方案
l)物業管理方案的內容
①物業管理檔次
②物業管理服務的標準
③物業管理財務收支預算
2)物業管理方案的基本架構
①項目管理的整體設想與策劃
②管理模式
③公司人力資源管理
④規章制度建設
⑤經營管理指標
⑥社區文化建設與服務
⑦財務管理及經費收入測算
⑧日常管理
⑨物業維修養護計劃和實施
3)制訂物業管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機構
第二步：培訓工作人員
第三步：經費、設備、資料準備
第四步：項目、使用人、競爭調查
第五步：研究分析調查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措
施。服務管理項目
第七步：經費預算
第八步：草擬方案文本
第九步：向專家顧問征詢
第十步：送公司領導審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實施、反饋
8. 介入物業管理工作
1)物業的接管驗收與撤管
2)物業的撤管
3) 簽訂物業委托管理合同
4) 物業公司入駐社區后，依法設立社區業主大會。
9. 物業管理企業與相關社會機構建立關系
l)物業管理企業與房地產行政主管部門的關系
2)物業管理企業與工商、稅務、物價部門的關系
3)物業管理企業與房地產開發企業的關系
4)物業管理企業與業主委員會的關系
業主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業管理企業。物業管理企業對業主委員會負責，定期間業主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業主委員會不僅有權監督物業管理企業的工作，而且在必要時有權依法撤換物業管理企業。
5)物業管理企業與專業性服務機構的關系
6)物業管理企業與街道辦事處和居委會的關系
7)物業管理區域建設與社區建設的關系
設的自主權，物業管理區域建設要自覺配合社區建設。
三. 物業管理費用的管理
1.物業管理費用構成
l)物業管理費用分類
一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。
另一類是___________公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交，是經物業管理企業代理代收轉交其他應收部門的費用。
2)有關部門關于住宅小區公共性服務收費的構成
①管理、服務人員的工資和按規提取的福利費;
②公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
③綠化管理費;
④清潔衛生費
⑤保安費;
⑥辦公費;
⑦物業管理單位固定資產折舊費;
⑧法定稅費。
3)住宅小區物業管理經費的來源
①定期收取物業管理服務費;
②小區維修養護專項基金;
③以業養業，一業為主，多種經營的收入;
④靠政府多方面的支持;
⑤開發建設單位給予一定的支持。
4)物業管理對物業的基本要求是：
①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。
②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。
③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。
④環境優美、安全、舒適。
⑤為物業管理提供必要的設施。
四. 物業管理企業管理制度的建設
1.物業管理制度體系的內容
l)物業管理企業內部制度
①物業管理公司員工管理條例
②物業管理企業各部門的職責范圍
③物業管理企業員工崗位責任制
2)物業管理企業外部制度
①物業接管驗收規定
②樓宇入住規定
③物業管理公約
④住戶須知手冊
⑤住宅區房屋及有關設施接代管制度
⑥房屋管理服務制度
⑦住宅區管理制度
⑧業主公約
⑨業主委員會章程
五. 管理制度示例
1. 消防制度和規定
1)消防中心值班制度;
2)防火檔案制度;
3)防火崗位責任制度;
4)其他消防規定。
5)消防設備管理制度
2.車輛管理制度
1)門衛管理制度
2)物業區域大門門衛的職責
3)停車場(庫)門衛的職責
3. 車輛保管規定
1)汽車管理規定
2)自行車、摩托車管理規定
4. 住宅區內車輛交通管理規定
5.物業環境的綠化管理
1)綠化管理機構的設置及崗位職責
2) 綠化養護與管理的考核指標
六. 物業管理資金的來源和管理
1. 物業管理啟動資金
物業管理啟動資金是指物業管理企業開展物業管理工作初始階段所需各項必要開
支的資金及物業公共設施專用維護基金。
1)資金來源與管理
一部分是用于物業管理企業形成、建立、組成所需的資金，如物業管理企業的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產開發企業、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業公共設施專用維護基金，主要用于物業機構所屬物業的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發建設單位出資建立。
2)物業管理啟動資金的管理：其中物業公共設施維護基金的管理一般應由物業管
理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業管理企業實際操作使用，并做到專款專用，實際操作使用時報物業管理委員會批準并接受監察。這項專用基金應劃給物業管理企業還是物業管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業管理企業直接掌管使用。新建物業的物業公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。
3)日常物業管理資金
包括物業管理服務費、物業管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業管理服務費收取應考慮物業產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業管理服務的價值補償，由物業管理委員會、物業管理企業、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協商決定。
4)日常物業管理資金的管理
2.利用會計手段進行經濟管理
3.物業管理資金的使用與運作
(l)物業管理資金的性質
物業管理資金的性質由多種因素決定。根據物業管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業管理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業管理資金性質的不同決定了物業管理經營者對物業管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業管理資金的使用
物業管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統一計劃，又要保證一定的靈活性。
具體包括三方面：
①成本性資金支出與使用：
②公益性資金使用
③投資性資金支出與使用
(3)物業管理資金的使用原則
①保障物業管理需求的原則。。
②節___________約支出，合理收益原則。
③制約性支出使用原則。
(4)物業管理資金使用的責任制
5.物業管理資金的預算管理
(l)物業管理資金預算的準備工作
①物業管理資金預算管理的概念
②物業管理資金預算管理的前提條件
3)職業化管理水平以及員工的職業道德水平;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業管理資金預算編制程序和編制原則
①物業管理資金預算編制的程序
②物業管理資金預算編制的原則
七. 綜合經營服務
1. 綜合經營服務的內容
l)綜合服務的內容
①為物業自身服務
②清掃保潔服務
③綠化養護服務
④治安保衛服務
⑤家庭居民生活服務
2)經營性綜合服務的內容
①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。
②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。
③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。
④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。
⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。
⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。
⑦金融方面：開辦信用社。
⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介;
⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。
3)開展綜合經營服務的要求
①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。
②方便。這是業主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。
③態度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。
④滿意。這是用戶對于效用、方便和態度的心理感受。
2. 綜合服務的方式
l)常規性服務
這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。
2)委托性服務
這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，(用)
戶自愿選擇的特約服務。
3)無償性服務
3. 綜合經營服務的運作
綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制，解決的是如何經營的問題。
8. 物業管理員個人工作計劃 篇八
按照小區辦的總體工作部署，在辦領導的正確領導下，信息服務部成立以來，求真務實，開拓創新，扎實工作，圓滿地完成了各項工作任務，取得了一定的工作成績。現將主要工作總結和年工作思路匯報如下：
一、工作完成情況
（一）全力以赴，通力協助，確保物業管理服務大廳按時啟動。
為進一步規范物業管理市場，提高物業管理和信息服務水平，按照市政府及局領導的指示精神，從年初開始，小區辦負責組織開發建設了沈陽市物業行業信息管理系統。該系統由沈陽物業網、沈陽市物業內部信息管理系統和沈陽市物業管理市場服務大廳三個部分組成。信息服務部與大連海心計算機公司，通力協作，一邊積極參與軟件研發工作，一邊建設服務大廳，克服了重重困難，歷經8個月的努力工作，確保了物業行業信息管理系統按時開通。于9月20日，舉行了全國第一個物業管理有形市場—沈陽市物業管理服務大廳啟動儀式。使我市物業行業步入信息化管理的良好開端，在規范發展的道路得到了進一步的提升。特別是沈陽市物業管理市場服務大廳的啟動運行，為全市居民和物業服務單位提供了一個查詢和監督的平臺，也為政府的有效監督管理提供了基礎保證。受到了市領導和局領導的充分肯定及國內行業同仁的高度贊譽。
（二）系統采集，不斷完善，充實物業內部管理系統和沈陽物業網內容。
為廣大業主和物業管理企業提供更多的詳實的信息，使他們能夠隨時查閱物業管理的政策、法規，是我們建設沈陽市物業行業信息管理系統的初衷之一。因此，我部組織各區小區辦重新采集了物業管理方面的數據（主要包括：物業管理企業信息、物業管理項目信息和物業企業人員信息）。并由專人對采集上的信息進行匯總、統計，且先后三次組織相關人員對數據進行校對，保證了各方面信息的詳盡、準確、系統。同時，將《物業管理條例》、《沈陽市住宅物業管理規定》等國家、省、市物業管理方面的政策法規文件共74件，上傳到沈陽物業網和服務大廳的觸摸屏上，供廣大業主和物業管理企業查閱。并將物業管理企業信息、物業管理項目信息和政策法規在物業服務大廳的大屏幕上滾動播放，真正做到了信息、數據的即時更新和共享的體系。
（三）打造平臺，制作專題，真實展示企業風采。
為確保業主能夠擇優選聘物業管理企業和物業管理企業公平競爭提供一個廣闊的服務平臺。至物業行業信息管理系統投入使用以來，我們先期選擇了萬科、銀基等10個服務質量較好、管理水平較高的物業管理企業，制作了專題宣傳片，主要宣傳企業的經營業績和管理情況等。在物業服務大廳大屏幕上定期播放，供廣大業主和社會各界了解企業的信息。播放以來，受到廣大業主的熱烈歡迎，特別對廣大業主擇優選聘物業管理企業提供了基礎保證。
（四）完善制度，明確責任，保障物業行業信息管理系統良性運行。
沈陽市物業行業信息管理系統實屬我市在物業管理工作的創新嘗試，在全國屬于首創。特別是物業管理服務大廳的投入使用，直接體現了向服務型政府的轉變。考慮到上述因素，及大廳工作人員基本為各部門抽調人員的實際情況。經請示領導同意，我部制定了《沈陽市物業管理服務大廳工作制度》，并正與海心公司著手制定《沈陽市物業行業信息管理系統運行規則》等一系列的運行制度。通過落實制度，明確責任，實施目標明確，分工具體，既分工又合作的工作方式，確保了信息系統的良性運行，
（五）開展培訓，強化學習，提高市、區兩級工作人員操作水平。
隨著物業內部管理信息系統的投入使用，對市、區兩級行政主管部門人員的計算機操作水平要求越來越高，為此，我部組織全市17個區（開發區）、縣（市）物業行政主管部門工作人員，進行了集中培訓。同時，考慮到市內7區物業管理企業較多，管理項目較大的實際情況，又增加了一期培訓班。使全市物業管理行政部門人員都能夠熟練的操作信息管理系統。實現了市、區快速信息傳遞、反饋和監督管理機制。
（六）深入宣傳，科學規劃，努力普及物業管理知識。
為讓廣大業主充分了解物業管理的相關知識，充分地行使業主權利；使物業管理企業認真執行法律制度，切實履行好服務職能。一是開設了物業管理政策咨詢解答窗口，接待業主對物業管理方面的投訴和物業管理政策的咨詢；二是利用大屏幕關注率高的特點，按時播放《發展中的沈陽物業》、《物業管理是怎樣煉成的》等一系列的宣傳片，達到圖文并貌；三是設立書報欄，把《中國物業》、《沈陽物業》、《中國建設報》等物業管理相關報刊、雜志供廣大業主和物業管理企業閱讀。
二、20___年工作計劃
（一）發揮媒體作用，展現服務大廳功能
一是與電視臺、電臺、沈陽報業集團等部門聯合，公開物業市場服務大廳的熱線電話及介紹服務大廳的大屏幕、觸摸屏播放的信息。
二是與相關媒體開展評優活動，入選的物業管理企業要將經營業績等情況，拿到服務大廳進行展示，借此機會，讓全市業主了解到市場服務大廳是物業管理信息的集散地，同時，在服務大廳舉行頒獎儀式，邀請社會各界參加。
（二）加快系統建設，提高信息化程度
一是完成物業信息系統的二期研發。目前，我們已建立了以市小區辦為主體，以區小區辦為分支的內部管理系統。明年，要在此基礎上要將管理系統深入到物業管理企業，實現市、區、物業管理企業的三級管理體系，提高辦事效率，促進行業的快速發展。
二是建設沈陽住宅區的電子地圖。要將我市住宅區的位置、管理狀況、產權類型等全部在電子地圖上進行標注，即可以隨時查詢某個住宅小區的位子又可以了解該住宅小區的管理狀況。
（三）擴展業務氛圍，提升大廳服務功能
一是實現物業管理現場開標。目前，大屏幕能夠對物業管理招投標現場進行轉播，明年要實現在市場服務大廳進行現場開標。并力爭實現現場招投標。
二是開設企業宣傳欄。在繼續制作企業宣傳片的基礎上，在市場服務大廳開設企業宣傳欄，鼓勵物業企業將印刷宣傳小冊子在大廳宣傳欄內擺放，供廣大業主拿閱。
（四）舉辦聯誼活動，擴大服務大廳影響
以座談會的形式，定期組織全市物業管理企業代表，業主代表進行交流（可利用局內的會議室），使業主和物業管理企業能夠面對面，形成良性的互動。一方面物業管理企業可以了解到業主的需求，另一方面業主也能夠了解到物業企業的服務狀況。同時，在活動結束后，請相關人員到大廳進行參觀，由專人講解大廳的功能，逐步擴大影響力，搞活市場，推動行業發展。
（五）加強窗口管理，樹立一流服務意識
一是作好物業管理政策咨詢解答工作。做到一般投訴一次性處理解決，當場解決不了復雜問題，在受理后轉物業部進行處理。
二是作好物業管理企業資質業主工作。進一步規范工作程序和辦事流程。積極配合物業管理處對物業管理企業資質管理，作好物業企業資質審批、年檢、晉級等要件的收發工作。
三是作好維修資金業務辦理工作。做到當天受理的維修資金的更名、過戶、退還要件，當天轉給維修資金部，縮短工作時間、提高工作效率，更好的為廣大業主服務。
（六）強化信息管理，確保數據及時更新
保證信息管理系統日常數據（包括物業管理企業信息、物業管理項目信息和物業行業從業人員信息等）的及時更新，統計、歸集，同時，努力采集國內外其他城市的物業管理相關信息，每季度出具行業分析報告，為領導決策和制定物業管理的法規、規章及研討行業的發展提供參考依據。