物業(yè)調(diào)研報告（通用10篇）
1. 物業(yè)調(diào)研報告 篇一
一、引言
隨著國民經(jīng)濟的高速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據(jù)我們觀察發(fā)現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對地，物業(yè)管理服務業(yè)也應運而生。物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、公共綠化、道路養(yǎng)護等內(nèi)容，范圍相當廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理于服務之中。
在市場經(jīng)濟體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵和外延認識的提高與深化，以及物業(yè)市場產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務項目業(yè)將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對其物業(yè)管理服務狀況的調(diào)研。通過以調(diào)研問卷的方式對小海地物業(yè)管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調(diào)研可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
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“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務狀況能從幾個方面調(diào)研，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現(xiàn)象。調(diào)研居民對小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)研天津居民對物業(yè)服務公司的要求。
（二）調(diào)研對象
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里
�。ㄈ┱{(diào)研時間
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會
4月13日提交調(diào)研問卷樣本及調(diào)研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定。
4月17日-5月6日走訪小區(qū)，逐個進行訪問，問卷總數(shù)80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告完成提交
�。ㄋ模┱{(diào)研方法
首先采取調(diào)研問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的.管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
（五）調(diào)研內(nèi)容
為了更深入的調(diào)研小海地地區(qū)物業(yè)管理服務，本小組特從以下幾點進行調(diào)研。
1.調(diào)研小區(qū)的物業(yè)管理和服務質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設施等方面對業(yè)主進行調(diào)研，從而分析小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理服務的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)研小區(qū)的物業(yè)管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現(xiàn)亂收費現(xiàn)象等的方面對業(yè)主進行調(diào)研，從而分析小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的收費滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費的收取。
（六）資料的收集和分析
資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)研了三個小區(qū)，實際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)研員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。
分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗，提出較為合理的解決方案。
三、調(diào)研結(jié)果與分析
�。ㄒ唬┱{(diào)研結(jié)果
無論從哪個年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。
�。ǘ┬l(wèi)生環(huán)境問題原因分析
1.小海地地區(qū)居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業(yè)服務要求也不高。
2.多數(shù)小海地地區(qū)居民原為附近工廠的工人，人群整體素質(zhì)相對偏低，經(jīng)濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區(qū)與津南區(qū)交界處，人員流動比較大，不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結(jié)果。
4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業(yè)水平相對不夠成熟。
5.缺少居委會及業(yè)主委員會的管理。
四、結(jié)論與建議
1.建立健全業(yè)主大會制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應該說，健全業(yè)主大會制度是一個突破口。通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對其工作進行監(jiān)督。
2.進行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對院內(nèi)的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進而提高居民對衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強化監(jiān)督，落實獎懲。
6.對物業(yè)公司來說標準化管理和操作是確保工作質(zhì)量長期穩(wěn)定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結(jié)講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個細節(jié)，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
2. 物業(yè)調(diào)研報告 篇二
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。
一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理�，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關(guān)責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點
1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范�，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。
8媒體關(guān)注程度不夠。
三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議
1嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務經(jīng)營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責明確政企分開管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
四下一步工作重點
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；
四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；
五是建立“質(zhì)價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關(guān)系。
3. 物業(yè)調(diào)研報告 篇三
近年來隨著房地產(chǎn)市場富強進展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深化基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面綻開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研狀況報告如下：
一、我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本狀況
物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過實行物業(yè)公司申報考核機制、建立專項修理基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個，有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務企業(yè)取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)掩蓋率達100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
�、孀≌^(qū)的特點
1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設。
2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的緣由和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎設施差，配套不齊全；有的`小區(qū)建設規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個別小區(qū)還是放開式的，給物業(yè)管理工作帶來肯定難度。
二、存在的主要問題
1、物業(yè)管理服務行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理，也出臺了許多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理方法》對我市物業(yè)管理方面進行指導和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素養(yǎng)不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范、不到位、服務質(zhì)量差。
2、費率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務收費率低。從物業(yè)管理服務收費標準方面看，從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區(qū)收費率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的緣由是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受力量有限。三是業(yè)主反映的問題得不到準時解決，引發(fā)居民不滿心情而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)辦法愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的緣由是：一是大多數(shù)業(yè)主熟悉不足，新的小區(qū)設施、管理要好一些，多數(shù)人認為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時沒有特地的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費率低等緣由，對小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要，造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟識，組織業(yè)主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業(yè)主參加意識不強，即使有業(yè)主委員會，其成員組成簡單、人員良莠不齊，缺乏“有力量、出名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立，但運作不夠規(guī)范，管理機制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最終不了了之，形同虛設。
4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種沖突交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，簡單造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存許多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴峻等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣闊業(yè)主反映劇烈的熱點、難點問題。
三、看法和建議
針對物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下看法與建議：
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作，仔細落實各項監(jiān)管措施，從根本上削減物業(yè)管理沖突糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的看法和建議，著手制定物業(yè)管理服務合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權(quán)利、義務、責任，進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學習相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，削減人員的流淌性，讓其服務能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和沖突糾紛調(diào)處機制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理，樂觀探究行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參加、相互監(jiān)督的物業(yè)專項修理資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項修理基金的足額歸集和合理使用。
2、統(tǒng)一標準，提高服務收費率。制訂統(tǒng)一的服務規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣闊。
4. 物業(yè)調(diào)研報告 篇四
今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業(yè)公司的調(diào)研，了解了物業(yè)企業(yè)實際經(jīng)營情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營的基本情況，我加深了對公司具體經(jīng)營操作認知，不再片面地知道公司的營業(yè)。我知道了公司經(jīng)營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經(jīng)營是復雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認識。
我所實習的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區(qū)、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業(yè)樓盤40多個，公司現(xiàn)有員工400余人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。
在我實習了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業(yè)有限公司展開了深層次地了解，開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，提高整體能力
公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。
做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服
務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09001質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據(jù)員工的實際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據(jù)員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
二、提高服務能力，提升核心競爭力
在實習中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業(yè)以無形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負責公司運作。 并且科海物業(yè)本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，我們深深明白，客戶是我們生存和發(fā)展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹?shù)墓芾恚瑑?yōu)質(zhì)、真誠的服務去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務理念。
而且科海物業(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng)造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內(nèi)部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現(xiàn)的標尺。有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。
科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應業(yè)主，客戶，員工的事情必須況現(xiàn)，必須得完成。創(chuàng)新——管理模式上的不斷創(chuàng)新，經(jīng)營理念上的不斷創(chuàng)新和服務意識的不斷創(chuàng)新為企業(yè)精神。從而，實現(xiàn)了公司更好的經(jīng)營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的
服務，提升了服務效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務的水平和服務質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理
對于設備的管理，在我實習中，我看到在小區(qū)里，公司對于設備的管理并不到位，如小區(qū)內(nèi)的公共設備基本得不到管理，設備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區(qū)里，設備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設備，但小區(qū)里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。
四、管理的保障——安保隊伍
公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設置。對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術(shù)，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導，對客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質(zhì)進行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發(fā)展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
五、公司經(jīng)營狀況和存在的問題
目前，因為物業(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善�？坪Ｎ飿I(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大�？坪Ｎ飿I(yè)目前運營的還算可以，每個管理的區(qū)域都會派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會出現(xiàn)問題，因此公司需要不定時的去查看�？坪Ｎ飿I(yè)每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經(jīng)營是比較成功的，科海物業(yè)對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶。而且科海物業(yè)公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發(fā)展，這
樣就可以擴大公司經(jīng)營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業(yè)公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經(jīng)營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業(yè)公司因為剛起步的原因，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多�？坪Ｎ飿I(yè)目前經(jīng)營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務并不很滿意，所以公司對這方面的經(jīng)營并不好�？坪Ｎ飿I(yè)公司會派遣1到2名物業(yè)方面的專家作為哪個地區(qū)的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業(yè)公司在根據(jù)經(jīng)營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力�？坪Ｎ飿I(yè)公司正以全方位服務，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規(guī)范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業(yè)。
六、公司的理念和存在的問題及解決方法
科海物業(yè)博采眾長，吸取了國內(nèi)外許多先進企業(yè)的管理經(jīng)驗和理念，使公司的各項管理日趨優(yōu)化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務水平的提高提供了有力保障�？坪Ｎ飿I(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。科海物業(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃與有關(guān)設備選型，保證物業(yè)在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開發(fā)商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現(xiàn)場的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務為基礎，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿意為最高目標，依托科學管理，不斷創(chuàng)新，不斷拓展服務領(lǐng)域，積極營造物業(yè)的文化氛圍。我們隨時將以自身的優(yōu)勢為基礎，擴展企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造良好的社會效益�？坪Ｎ飿I(yè)公司對居民住宅小區(qū)進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，為客戶提供更好的生活環(huán)境�，F(xiàn)在在住宅小區(qū)，科海物業(yè)公司的管理出現(xiàn)了許多嚴重的問題，雖然科海物業(yè)公司開通了網(wǎng)絡投訴，解決了一些問題，但很快又依
然會出現(xiàn)許多同樣地問題。甚至出現(xiàn)了員工對住宅小區(qū)的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區(qū)里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業(yè)應該派遣技術(shù)人員常駐在小區(qū)里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區(qū)中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調(diào)研期間，我看到很少員工去巡查小區(qū)的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區(qū)里，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。
通過這次實習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結(jié)合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業(yè)有每個行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個服務行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調(diào)研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調(diào)研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數(shù)的人對物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。
5. 物業(yè)調(diào)研報告 篇五
物業(yè)管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進和諧社會的建設和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;
九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占居住小區(qū)的75%;
成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;
抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;
物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構(gòu)，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點工作，推進物業(yè)管理市場化進程，進一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;
按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;
有些企業(yè)低水平服務、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費;
有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;
有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;
71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;
當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);
87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4.政府相關(guān)職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;
建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;
反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;
開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;
正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;
加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;
行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責;
物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制，推動業(yè)主大會組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業(yè)公司服務質(zhì)量。物業(yè)公司應結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質(zhì)量。
7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)�，F(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理條例》、建設部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運作;
物業(yè)管理招投標;
住宅維修基金管理;
物業(yè)管理服務用房設置使用;
業(yè)主委員會的法人地位及其職責、權(quán)力和義務;
明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實施細則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導市場運作。
隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。
6. 物業(yè)調(diào)研報告 篇六
一、基本情況
我市物業(yè)服務工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開展情況
一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務工作的順利開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務內(nèi)容、量化服務標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。
三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務工作的理解和支持。通過集中培訓、集體研學，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務能力。
三、當前存在的主要問題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務整體水平不高。
我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務企業(yè)是建設單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務不到位等問題，物業(yè)服務簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準、低水平的基礎性服務，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務，而且有的物業(yè)服務企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務合同，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。
�。ǘ┪飿I(yè)服務消費觀念滯后。
部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務的觀念淡薄，“花錢買服務”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務、降低標準來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務能力低下的惡性循環(huán)。
（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務管理難度大。
我市老舊住宅小區(qū)由于建設年代較久遠，物業(yè)服務基礎條件差，物業(yè)服務企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導致維修、更新和改造的費用無人承擔，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設施設備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。
�。ㄋ模╅_發(fā)建設前期遺留問題較多。
由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設單位擅自更改規(guī)劃設計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設施設備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。
由于業(yè)主對物業(yè)服務參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。
�。┪飿I(yè)服務監(jiān)管體制不夠完善。
物業(yè)服務屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務關(guān)系尚未理順，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務的責任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間職能與責任、權(quán)利與義務、管理與服務“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。
四、意見和建議
（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務
建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務之中。建立健全行之有效的目標考核責任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導建管分離的物業(yè)服務模式，強化物業(yè)服務隊伍建設，提升服務水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。
�。ǘ┘訌娫搭^治理，夯實物業(yè)管理基礎
規(guī)劃和建設部門要嚴格住宅小區(qū)建設規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設監(jiān)管制度，加強對建設單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設規(guī)劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。
（三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用
對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門指導監(jiān)督下，盡快依法組織和指導召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責�；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務合同的物業(yè)服務企業(yè)，要給予相應的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務有序發(fā)展。
（四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務工作，在基層政府組織的指導下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務模式。對于配套設施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務企業(yè)，開展物業(yè)服務工作。對不具備物業(yè)服務條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設施設備維修、保潔、保安等專業(yè)服務企業(yè)簽訂委托管理服務合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
�。ㄎ澹┬麄饕龑�，營造良好的物業(yè)管理氛圍
要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責任意識，牢固樹立物業(yè)服務的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務工作，及時繳納物業(yè)服務的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。
7. 物業(yè)調(diào)研報告 篇七
一、調(diào)研目的
改革開放以來，隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進人們的生活，為人民服務，為人們熟知，物業(yè)走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實踐，將理論與實踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗，總結(jié)知識，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎，最終服務物業(yè)，貢獻物業(yè)。
二、調(diào)研對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)研人：
四、調(diào)研時間：
20xx年8月21日
五、調(diào)研內(nèi)容
歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務、管理與經(jīng)營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設備設施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當日正執(zhí)周末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實的物業(yè)服務。
調(diào)研結(jié)果顯示：人們對于這個新興行業(yè)普遍認為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負責人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個擁有2萬多個企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建筑物，及其附屬物的設施、設備和相關(guān)場地，而物業(yè)管理服務的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)研顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對比較少，而專業(yè)人員實踐能力相對低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強專業(yè)人員的培訓，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識，這也是高先生特別提出的一點。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機里設備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經(jīng)濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時，更應加強理論與實踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經(jīng)驗，反復學習總結(jié)，才能進一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務于物業(yè)。
高先生還認為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢互補，給學生接觸物業(yè)的'機會，進行經(jīng)驗交流，提高學生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理作為一個新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。
四、調(diào)研結(jié)論
通過整個調(diào)研，得出以下結(jié)論：
（1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
�。�2）對物業(yè)管理專業(yè)學生提出更高更深的要求，同時，也為高校培育學生提供了方向。
（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務質(zhì)量。
總之，在整個調(diào)研過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務物業(yè)。
8. 物業(yè)調(diào)研報告 篇八
依據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同'房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理狀況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，制造良好的城市環(huán)境。
一、基本狀況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問題
集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的狀況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題非常突出。詳細來講，主要是三個方面：
�。ㄒ唬┚C合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當時也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定特地停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素養(yǎng)參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴峻。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴峻，急需整治改造。
�。ǘ╅_發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權(quán)責不明確。
（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益非常低下。
四、下一步工作支配
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費者利益息息相關(guān)。構(gòu)建干凈有序的.集貿(mào)市場交易環(huán)境，愛護經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益，促進市場的富強和經(jīng)濟進展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下看法：
依據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有特地管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造�？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。其次類是建成時間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關(guān)部門參加，全面推行物業(yè)管理。
9. 物業(yè)調(diào)研報告 篇九
為進一步了解和掌握濱江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導加強園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計劃安排，9月上旬，濱江開發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領(lǐng)下，對濱江新城房地產(chǎn)項目物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研期間聽取了物業(yè)管理部門的情況匯報，與有關(guān)部門、物業(yè)服務企業(yè)負責人和部分居民代表進行了座談交流；到、等6個小區(qū)進行了調(diào)研，現(xiàn)場察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當大的成就。在濱江開發(fā)區(qū)黨工委、管委會的不懈努力下，物業(yè)管理部門認真貫徹執(zhí)行國務院《物業(yè)管理條例》和《XX省物業(yè)管理條例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強和改善園區(qū)管理、推進小區(qū)建設、優(yōu)化投資環(huán)境、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動作用。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理實現(xiàn)市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風情雅苑、朗詩未來家，均由開發(fā)商指定的物業(yè)服務企業(yè)實施管理，累計實施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。
�。ǘ┪飿I(yè)管理服務意識顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務企業(yè)改進管理方式、提升服務水平。經(jīng)過多年的努力，廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對物業(yè)管理工作重要性的認識越來越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進了和諧社會建設，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。
�。ㄈ┓⻊諆�(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項目也從單一的住宅小區(qū)開始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴大。
�。ㄋ模┬^(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對重點部位夜間堅持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護管理，編制困人救護、突然停電等突發(fā)事件應急措施預案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。
二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題
1.公眾參與意識有待進一步提高。業(yè)主對物業(yè)法規(guī)的了解不多，責、權(quán)、利的認識和意識缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會難度大。部分業(yè)主片面強調(diào)個人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務，不遵守規(guī)定，不服從管理。
2.新能源設施配備存在較大差距。代表們通過現(xiàn)場和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當前物業(yè)管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的'推廣，新能源設施配備嚴重缺乏。
3.小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩為近年來新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設施。
4.物業(yè)服務企業(yè)的服務水平不高。物業(yè)管理服務企業(yè)缺乏競爭意識和責任意識，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質(zhì)不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務水平不高。
三、加強物業(yè)管理的幾點建議
1.加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識。一是深入一線，深入群眾，傾聽業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識，讓業(yè)主充分認識到，物業(yè)也是商品，享受服務就要繳費，為物業(yè)管理營造良好的健康法制環(huán)境。三是要提高業(yè)主主人翁意識，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對危害公眾利益的人和事要主動干預、積極舉報，引導居民共同維護自己的家園。
2.規(guī)范小區(qū)設施配備管理。超前規(guī)劃，科學合理確定小區(qū)新能源設施配建標準，依據(jù)社會發(fā)展趨勢結(jié)合小區(qū)實際情況，充分考慮新能源設施配備數(shù)量，滿足群眾切實所需。
3.整合資源，加強部門聯(lián)動，依法查處違法違規(guī)行為。加強領(lǐng)導、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動機制，從根本上明確相關(guān)部門的職責，協(xié)調(diào)城'管、市場監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門及時查處油煙擾民問題，保證執(zhí)法效果，同時確定工作目標，嚴格管理考核。
4.采取多種舉措，提高物業(yè)服務質(zhì)量和水平。一是要加強物業(yè)管理從業(yè)人員學習培訓，認真學習相關(guān)物業(yè)管理條例，增加知識本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進工作方法；二是物業(yè)管理部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。
10. 物業(yè)調(diào)研報告 篇十
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的`問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。
新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結(jié)協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。